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Ein Vermieter hat die Nase gestrichen voll von Nachtbubenstreichen und Vandalenschäden: Er will die Wegbeleuchtung zum Haus nicht mehr reparieren. Seinen Mieterinnen und Mietern schreibt er, sie müssten sich halt im Dunkeln zurecht finden. «Espresso» sagt, wie sich die Betroffenen wehren können.
In der Siedlung von «Espresso»-Hörer Viktor Markus (Name geändert) ist es in letzter Zeit immer wieder zu Beschädigungen gekommen. Jetzt ist dem Vermieter offenbar der Kragen geplatzt: «Anlässlich eines Rundganges haben wir nun zur Kenntnis genommen, dass von 13 Aussenleuchten bereits wieder 5 mutwillig zerstört worden sind», schreibt die Verwaltung.
Und weiter heisst es im Brief an alle Mieterinnen und Mieter: «Der guten Ordnung halber teilen wir Ihnen mit, dass wir diese Leuchten nicht mehr ersetzen werden. Spätestens wenn die verbliebenen 8 Leuchten auch zerstört worden sind, werden Sie sich wieder im Dunkeln zurechtfinden müssen.»
Vermieter ist verantwortlich
Neben Viktor Markus mögen sich noch andere Mieterinnen und Mieter die Augen reiben. Er aber schreibt dem Konsumentenmagazin «Espresso» von Radio SRF 1 und möchte wissen: «Ist ein solches Vorgehen überhaupt zulässig?»
Die Frage lässt sich rasch und einfach beantworten: Der Vermieter ist verantwortlich, dass die Mieterinnen und Mieter den Weg zu ihrer Wohnung gefahrlos zurücklegen können. Das bedeutet, dass der Vermieter für eine ausreichende Beleuchtung auf Wegen und im Treppenhaus zu sorgen hat.
Der Weg zur Wohnung muss gefahrlos zurückgelegt werden können
Kommt ein Vermieter diesen Pflichten nicht nach, können Mieterinnen und Mieter an die Mietschlichtungsstelle gelangen und dort die Beseitigung des Mangels und eine Mietzinsreduktion verlangen. Um Druck auf ihren Vermieter auszuüben, können Mieterinnen und Mieter den Mietzins bis zur Beseitigung des Mangels bei der Schlichtungsstelle hinterlegen. Voraussetzung ist aber, dass sie den Vermieter schriftlich auf den Mangel hingewiesen und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung gesetzt haben. Diese Anzeige muss auch enthalten, dass man den Mietzins hinterlegen werde, sollte die First ungenutzt verstreichen. Auf keinen Fall dürfen Mieterinnen und Mieter den Mietzins von sich aus reduzieren oder auf ein Sperrkonto überweisen. Dieses Vorgehen ist unzulässig und würde dem Vermieter einen Kündigungsgrund liefern.
Der Vermieter könnte bei Unfällen haftbar gemacht werden
Viktor Markus und die anderen Bewohnerinnen und Bewohner der Überbauung sollten nun unbedingt auf den Brief der Verwaltung reagieren. Selbstverständlich ist es frustrierend und nervenaufreibend für eine Verwaltung, wenn Vandalen immer wieder Arbeit und Kosten verursachen. Doch ändert das nicht an den gesetzlichen Pflichten eines Vermieters, Wohnung, allgemeine Räume und die zur Wohnung gehörende Umgebung in einem tauglichen und gefahrenfreien Zustand zu halten. Dem Vermieter bleibt in dieser Situation nur eine Strafanzeige wegen Sachbeschädigung. Weigert er sich weiter, die Beleuchtung zu ersetzen, wird ihn die Schlichtungsstelle zur Ordnung rufen und noch viel schlimmer: Bei einem Unfall könnte er zur Rechenschaft gezogen werden.
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Die Beleuchtung in Mietgebäuden ist ein wichtiger Bestandteil für die Sicherheit und kann zur Verhütung von Unfällen beitragen. Dies als ein Aspekt führt natürlich auch zur Frage der Kosten bzw. wer diese zu tragen hat.
- Bestandteil der Nebenkostenabrechnung
- Beleuchtungkosten oder Beleuchtungsmaterialien?
Bestandteil der Nebenkostenabrechnung
Grundsätzlich gehören die Kosten des Stroms für die Außenbeleuchtung und die Beleuchtung von Gemeinschaftsflächen, wie Treppenhäuser, Flure, Keller und Waschküchen zu den Nebenkosten der Beleuchtung. Diese Stromkosten können vom Vermieter auf den Mieter
oder die Mieter umgelegt werden.
Die Kosten des Stromverbrauchs für eine Baumaßnahme des Vermieters ist nicht umlagefähig und darf deshalb nicht Bestandteil der Nebenkostenabrechnung sein. Der für eine Baumaßnahme verbrauchte Strom muss durch einen Zwischenzähler erfasst und vom Allgemeinstrom abgezogen werden. Ein Sonderverbrauch, wie z.B. die Außenbeleuchtung eines Ladens, ist alleine von dem jeweiligen Nutzer zu tragen.
Darüber hinaus zählen nicht zum Allgemeinstrom die
Anschaffungskosten für Leuchten und Leuchtmittel, also etwa für Lampen, Energiesparleuchten und Leuchtstoffröhren. Diese Kosten gehören zur Instandhaltung und sind vom Vermieter zu tragen (AG Münster, Urteil vom 16.10.2012, Az.: 7 C 4687/11).
Auch beim Allgemeinstrom gilt, dass für einen gewerblichen Mieter gesondert abgerechnet werden soll, wenn seine Gewerbeeinheit verstärkt genutzt wird.
Beleuchtungkosten oder Beleuchtungsmaterialien?
In der Betriebskostenabrechnung oder auch Nebenkostenabrechnung sollten vom Vermieter die Kosten für die Beleuchtung genau beschrieben sein. Der Vermieter kann Diskussionen und Rückfragen bei den Nebenkosten durch die Mieter vermeiden, wenn strikt zwischen Verbrauchskosten der Beleuchtung und deren Anschaffung unterschieden wird.
WICHTIGER HINWEIS:
Es versteht sich, dass der in diesen Texten zur Verfügung gestellte Inhalt lediglich eine "Richtschnur" darstellen kann und niemals eine individuelle Beratung ersetzt. Obgleich wir sorgfältig die Richtigkeit der zur Verfügung gestellten Informationen prüfen, ist nicht ausgeschlossen, dass sich in dem einen oder anderen Punkt die Rechtsprechung seit Abfassung des Textes geändert hat. Daher eigene Aktionen niemals ohne weitere fachkundige Beratung unter Berücksichtigung der eigenen vertraglichen Position! Der Rechtsunkundige darf sich weder auf die hier veröffentlichten Texte, noch auf Zeitungsartikel etc. verlassen. Genausowenig, wie man eine nicht unkomplizierte Krankheit selbst behandeln sollte, sollte man "Anwalt in eigener Sache" spielen.