Darf die Hausverwaltung einen Schlüssel behalten

Schließanlagen sind eine praktische Angelegenheit. Mit einem Schlüssel kann der Wohnungseigentümer die Haustür, seine Wohnungs- und Kellertür sowie sonstige ihm oder allen Eigentümern zur Verfügung stehenden Räume öffnen. Dies verschlankt so manchen Schlüsselbund und sorgt - da Schlüssel nur mit der dazugehörigen Schließkarte bestellt werden können - für eine gewisse Kontrolle über die in Umlauf befindlichen Schlüssel. Der Generalhauptschlüssel, kurz oft Generalschlüssel, schließt alle Zylinder der Anlage.

Schließanlage und Schlüssel sind Gemeinschaftseigentum

Da die Schließanlage und die dazugehörigen Schlüssel dem Gemeinschaftseigentum zuzuordnen sind, kann die Gemeinschaft einen Beschluss mit einfacher Mehrheit fassen, nach dem der WEG-Verwalter einen Generalschlüssel erhält. Das wird in einigen Eigentümergemeinschaften auch so gehandhabt, um das Prozedere der Handwerkerleistungen innerhalb des Sondereigentums in die Hände des Verwalters zu legen oder im Notfall schnellen Zugriff zu erhalten.

Generalschlüssel in Verwalterhänden nur mit Beschluss

Ohne einen solchen Beschluss ist ein WEG-Verwalter nicht berechtigt, einen Generalschlüssel anfertigen zu lassen oder einen vorhandenen Generalschlüssel an sich zu nehmen. Prüfen Sie also, ob in Ihrer Gemeinschaft ein Beschluss existiert, kraft dessen Ihr Verwalter einen Generalschlüssel zur Verfügung halten darf. Wenn nicht, können Sie die Herausgabe und Vernichtung des Schlüssels verlangen.

Sehr geehrte Fragestellerin,
sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben summarisch wie folgt beantworten:

Hinsichtlich des Generalschlüssels kommt es im wesentlichen auf die Beschlüsse der WEG an.

Bei einem Generalschlüssel der vorliegenden Art, der sowohl Türen zu Räumen des gemeinschaftlichen Eigentums als auch zu solchen des Sondereigentums schließt, handelt es sich um einen Gegenstand des gemeinschaftlichen Eigentums, da die Schließanlage in ihrer Gesamtheit dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Miteigentümer dient (§ 5 Abs.2 WEG ). Der Umgang mit einem derartigen Schlüssel hat danach den Regeln eines ordnungsgemäßen Gebrauchs im Sinne des § 15 Abs.2 WEG bzw. einer ordnungsgemäßen Verwaltung im Sinne des § 21 Abs.3 WEG zu entsprechen. In diesem Rahmen kann die Eigentümergemeinschaft es dem Verwalter durch Mehrheitsbeschluss durchaus gestatten, den Schlüssel an bestimmte Funktionsträger zu übergeben, soweit dies zum Zwecke einer möglichen Gefahrenabwehr bzw. der Bewältigung evtl. technischer Probleme sachdienlich ist. Hierin liegt weder ein unzulässiger Eingriff in das Sondereigentum noch in die Unverletzlichkeit der Wohnung. Der Beteiligte zu 1) verkennt insoweit, dass der Besitz des Schlüssels kein Recht zum Betreten des Sondereigentums begründet. Ein entsprechender Missbrauch der durch den Schlüsselbesitz begründeten Möglichkeiten wäre über §
123 StGB strafrechtlich sanktioniert. Die rein tatsächliche Möglichkeit eines Missbrauchs macht die Herausgabe des Schlüssels an Dritte oder einzelne Miteigentümer nicht schlechthin unzulässig. Hieraus ergibt sich vielmehr lediglich die Notwendigkeit, die Missbrauchsgefahr durch geeignete Maßnahmen einzuschränken. Zu diesen Maßnahmen gehört insbesondere eine klare vertragliche Grundlage, die dem einzelnen Schlüsselbesitzer eine Weitergabe des Schlüssels untersagt oder eine etwa sachlich notwendige Weitergabe im Einzelfall von einer geeigneten Dokumentation, etwa der vorherigen Information der Verwaltung abhängig macht. Wesentlich ist dabei, dass die persönliche Verantwortlichkeit des Besitzers für den Verbleib des Schlüssels keinem Zweifel unterliegen darf. Werden derartige Maßnahme ergriffen, so werden die Nachteile des dann verbleibenden Missbrauchsrisikos von den Vorteilen für die Gemeinschaft in Form einer erleichterten Problembewältigung und Gefahrenabwehr überwogen.
(so Urteil des OLG Hamm vom 28.10.2003 Az. 15 W 203/02 ).

Selbstverständlich ist, dass Sie nicht jeden in Ihre Wohnung lassen müssen. Diese ist (wie der Keller auch) grundrechtlich geschützt. Ein grundloses oder nicht hinreichend gerechtfertigtes Betreten entspricht nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung und würde im konkreten Fall einen Unterlassungsanspruch rechtfertigen.

Es wäre hinsichtlich der Weitergabe der Schlüssel ein Beschluss der WEG herbeizuführen, um die Weitergabe durch den Verwalter überhaupt zu gestatten. Ohne dies dürfte die Weitergabe mit dem OLG Hamm unzulässig sein. Die Voraussetzen und Anforderungen hat das OLG deutlich dargelegt.

Ich rate dringend, einen Kollegen vor Ort mit der detaillierten Prüfung und Durchsetzung zu beauftragen.

Ich hoffe, Ihren einen hilfreichen ersten Überblick verschafft zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich. Bitte beachten Sie, dass diese Beratung eine umfassende Prüfung an Hand aller Unterlagen nicht ersetzen kann. Für Rückfragen und die weitere Interessenvertretung stehe ich gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Stefan Steininger
Rechtsanwalt