Das Wichtigste in Kürze
Was ist die Grundsteuer?Bei der Grundsteuer handelt es sich um eine jährlich anfallende Steuer, die auf das Eigentum von Grundstücken und Gebäuden erhoben wird. Sie wird meist am Jahresanfang für das gesamte Jahr im Voraus festgesetzt und vierteljährlich an die zuständige Gemeinde gezahlt. Show
Aktuell gibt es 2, ab Inkrafttreten der Grundsteuerreform 2025 dann 3 verschiedene Arten von Steuern:
Für Immobilien- und Grundstücksbesitzer ist die Grundsteuer B relevant. Die Berechnung bemisst sich hierbei in erster Linie am Grundstückswert. Zu Jahresbeginn erhält jeder Eigentümer, der zum 1. Januar des Jahres als Eigentümer im Grundbuch des Grundstücks eingetragen war, Post von der Gemeinde, aus der die zu zahlende Grundsteuer hervorgeht. Was geschieht bei der Grundsteuerreform?Das Gesetz zur Grundsteuerreform wurde 2019 verabschiedet und tritt 2025 in Kraft. Aktuell beruht die Berechnung der Grundsteuer auf veralteten Einheitswerten, so dass die Entwicklung der Grundstückspreise zu einer ungleichen Steuerlast bei der Grundsteuer führt. Dem soll mit der Reform entgegen gewirkt werden mit dem Ziel, eine gerechtere Steuerverteilung zu gewährleisten. Wie werden Grundstücke nach der Grundsteuerreform bewertet?Bebaute Wohngrundstücke werden in Zukunft nur noch mit Hilfe des Ertragswertverfahrens bewertet. Somit orientiert sich die Grundsteuer künftig am Wert der Immobilie oder des Grundstücks. Wichtige Kriterien für die Berechnung des Immobilienwerts sind:
Besonders dem Faktor Lage kommt hierbei eine wichtige Rolle zu, so dass Immobilien in gefragter Lage nach der Grundsteuerreform wahrscheinlich eine höhere Grundsteuer zahlen müssen als bisher. Was müssen Immobilienbesitzer jetzt tun?Damit die Grundsteuerreform in Kraft treten kann, müssen die Finanzämter die Grundsteuer neu berechnen. Grundlage hierfür ist eine Neubewertung aller Grundstücke in Deutschland. Um genügend Vorlaufzeit zu haben, müssen alle Immobilien- und Grundstücksbesitzer in Deutschland bis Ende Oktober 2022 eine separate Grundsteuererklärung abgeben. Eine entsprechende Aufforderung dazu erhalten Sie von Ihrem Finanzamt. In der Grundsteuererklärung werden Angaben zum Bodenrichtwert, der Gebäudeart, dem Baujahr, der Wohnfläche und dem Grundbucheintrag abgefragt. Je nach Bundesland können sich die abgefragten Daten aber auch unterscheiden. Die Eingabe der Grundsteuererklärung erfolgt online über die Steuerplattform ELSTER. Schriftliche Erklärungen sind nur in Ausnahmefällen und auf Antrag möglich. Für wen wird es nach der Grundsteuerreform teurer?Fakt ist erst einmal: Die Grundsteuerzahlungen werden sich ändern. Einige Immobilienbesitzer werden dann mehr zahlen müssen, andere weniger. Grund für die Änderung der Grundsteuer sind die neu ermittelten Grundstückswerte, die nun als Basis dienen, um die Grundsteuer zu berechnen. Wer wie viel genau zahlen muss, kann aktuell noch nicht abschließend gesagt werden. Voraussichtlich wird für Grundstücke und Immobilien auf dem Land oder in strukturschwachen Gebieten weniger Grundsteuer anfallen. Dagegen kann es für Städter, Besitzer unbebauter Grundstücke und Eigentümer von Einfamilienhäusern teurer werden. Der Bund wird zwar versuchen, dagegen mit niedrigeren Grundsteuermesszahlen anzusteuern. Damit die Grundsteuer aber nicht steigt, müssten auch die Kommunen ihre Hebesätze senken und somit auf Steuereinnahmen verzichten. Wie wird die Grundsteuer bis 2024 ermittelt?Um nun herauszufinden, wie viel Grundsteuer Sie bis 2024 für Ihr Eigenheim zahlen müssen, sind drei Faktoren wichtig: Der Einheitswert, die Grundsteuermesszahl und der Hebesatz der zuständigen Gemeinde. Die dazu gehörende Berechnungsformel lautet: (Einheitswert x Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag) x (Hebesatz/100) = jährliche Grundsteuer in €. Was ist der Einheitswert?Der Wert eines Grundstücks kann nicht einfach „Pi mal Daumen“ geschätzt werden, hierzu bedarf es einer Bemessungsgrundlage. Für die Grundsteuer zieht man dazu den sogenannten Einheitswert heran. Seine Feststellung wird durch §19 Abs. 1 des Bewertungsgesetzes (BewG) definiert. Der Einheitswert soll dem tatsächlichen Marktwert bzw. Verkehrswert der Immobilie möglichst nahekommen. Aktuell beruhen die Einheitswerte noch auf den ermittelten Immobilienwerten von 1935 (Ostdeutschland) und 1964 (Westdeutschland). Seitdem haben sich die Immobilienpreise allerdings stark verändert und somit weicht der Einheitswert vom heutigen tatsächlichen Marktwert erheblich ab. Aktuell legt das Finanzamt den Einheitswert wie folgt fest:
Was ist die Grundsteuermesszahl bzw. der Grundsteuermessbetrag?Mit der Grundsteuermesszahl hat der Bund die Möglichkeit, die Höhe der Grundsteuer zu regulieren: Sie definiert nämlich, wie viel vom Einheitswert tatsächlich versteuert werden muss. Diese Grundsteuermesszahl fällt je nach Grundstücksart unterschiedlich hoch aus. Für die alten Bundesländer liegt sie zwischen 2,6 und 6,0 ‰. In den neuen Bundesländern variiert sie von 5 bis 10 ‰ und hängt auch nochmal von der Einwohnerzahl ab. Die Grundsteuermesszahl wird mit dem Einheitswert multipliziert und ergibt dann in der Summe den Grundsteuermessbetrag. Einheitswert x Grundsteuermesszahl = Grundsteuermessbetrag Nachfolgend sehen Sie die entsprechenden Grundsteuermesszahlen für die verschiedenen Immobilien: Grundsteuermesszahlen in den alten Bundesländern
Quelle: §29 Grundsteuerdurchführungsverordnung (GrStDV) Grundsteuermesszahlen in den neuen Bundesländern
Quelle: §29 Grundsteuerdurchführungsverordnung (GrStDV) Was ist der Hebesatz?Den Hebesatz dürfen die Gemeinden selbst festlegen. So haben sie die Möglichkeit, ihr Steueraufkommen selbst zu regulieren. Durch diese Regelung schwanken allerdings die Hebesätze in Deutschland. So liegt beispielsweise der Grundsteuerhebesatz für Gemeinden ab 20.000 Einwohnern zwischen geringen 80 % (Ingelheim in Rheinland-Pfalz) und stattlichen 895 % (Offenbach in Hessen). Heben die Gemeinden den Hebesatz an, fließt mehr Grundsteuer in die Gemeindekassen, aber die Ortschaft wird unattraktiver für Immobilienkäufer, weil die Nebenkosten für das Eigentum steigen. Senken sie den Hebesatz ab, nehmen die Gemeinden weniger ein, locken aber mehr Immobilienkäufer in den Ort, weil sich die Nebenkosten erträglicher gestalten. Informieren Sie sich am besten bereits vor dem Immobilienkauf über den jeweiligen Hebesatz der Gemeinde und lassen Sie das Ergebnis in die Kaufentscheidung mit einfließen. Grundsteuer berechnen: So geht's!Mit der nachfolgenden Schritte-Liste zeigen wir Ihnen, wie Sie die Grundsteuer selbst berechnen können und woher Sie alle dazu benötigten Informationen bekommen.
Beispielrechnung zur GrundsteuerDurch den Hebesatz, den die Gemeinden individuell festlegen, kann die Grundsteuer für ein und dasselbe Haus in verschiedenen Gebieten sehr stark variieren. Um die Unterschiede einmal zu zeigen, stellen wir uns ein durchschnittliches 120-Quadratmeterhaus im günstigen Ingelheim (80 %), im durchschnittlichen Düsseldorf (440 %), im Bundesdurchschnitt und im teuren Offenbach (895 %) vor. Unser Beispielhaus hat immer einen Einheitswert von 34.461 €.
Tabelle: Grundsteuerkosten für ein 120-Quadratmeter-Haus in Deutschland An dieser Beispielrechnung zeigt sich sehr eindrucksvoll, welch großen Einfluss der Hebesatz der Gemeinde auf die jährlich zu zahlende Grundsteuer hat: Eigentümer in Offenbach zahlen mehr als 11-mal so viel Grundsteuer im Jahr wie Eigentümer in Ingelheim. Wenn Sie Ihre Grundsteuer im Vorhinein kalkulieren möchten, ist für Sie der durchschnittliche Hebesatz von 464 % bereits ein guter Anhaltspunkt. Als Faustregel für die Gewerbesteuermesszahl lässt sich ein Wert von 3 ‰ für Westdeutschland und ein Wert von 7 ‰ für Ostdeutschland festlegen. Der Einheitswert ist sehr schwer abzuschätzen. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, können Sie jedoch zunächst 20-25 % Ihres Kaufpreises ansetzen. Wie wird die Grundsteuer ab 2025 berechnet?Ab dem 1.1.2025 wird die Grundsteuer ausschließlich nach dem Ertragswertverfahren bestimmt. Das bedeutet, dass für die Berechnung der Grundsteuer dann vor allem der Wert der Immobilie im Vordergrund steht. Die Berechnungsformel ab 2025 lautet: Immobilienwert x Steuermesszahl x Hebesatz Aufgrund der gestiegenen Immobilienwerte seit 1935 beziehungsweise 1964 und auch um einen drastischen Anstieg der Grundsteuer zu verhindern, wird die Steuermesszahl gesenkt. Ab 2025 beträgt diese nur noch 0,34 ‰ statt 3,5 ‰ für ein Einfamilienhaus. Wie hoch die Grundsteuer dann für den Immobilienbesitzer ausfällt, hängt also künftig vom Hebesatz der jeweiligen Kommune ab. Erhöht diese den Hebesatz oder hat generell einen hohen Hebesatz, kann es für den Eigenheimbesitzer teurer werden. Welche Berechnungsmodelle gibt es nach der Grundsteuerreform?Für die Berechnung der Grundsteuer ab 2025 entwickelte der Bund das so genannte wertbasierte Bundesmodell, welches individuelle Immobilienfaktoren berücksichtigt. Hierfür werden die in der Grundsteuererklärung abgefragten Daten wichtig. Abweichend von diesem Bundesmodell können die einzelnen Bundesländer aber auch eigene Regeln festlegen. Insgesamt folgen 11 Länder dem Bundesmodell, wobei Sachsen und das Saarland geringere Steuermesszahlen für Wohngrundstücke festgelegt haben. Die restlichen Bundesländer haben sich für eigene Modelle entschieden. So nutzen Bayern, Hessen, Hamburg und Niedersachsen beispielsweise das Flächenmodell, bei dem die Berechnung nur anhand der Grundstücks- oder Wohnfläche sowie der Nutzungsart erfolgt. Hamburg zieht zusätzlich noch einen Lagefaktor hinzu. Baden-Württemberg wird die Grundsteuer nach dem Bodenwertmodell berechnen. Hier wird die Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert multipliziert. Welches Bundesland welches Modell und welche Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer B nutzt, sehen Sie in unserer Übersicht:
Berechnungsbeispiel zur neuen GrundsteuerWie teuer wird die Grundsteuer nach der Reform? Um dies zu verdeutlichen, nehmen wir wieder unser 120 m²-Haus in Düsseldorf zu Hilfe und setzen einen fiktiven Immobilienwert von 450.000 € an.
Tabelle: Grundsteuerberechnung mit Anpassung des Hebesatzes anhand eines fiktiven Beispiels Günstiger würde es demnach für unser Beispielhaus erst werden, wenn der Hebesatz deutlich gesenkt würde. Findet keine Anpassung des Hebesatzes statt, müssen Immobilienbesitzer in Orten mit hohen Hebesätzen mit höheren Grundsteuerkosten als bisher rechnen. Wichtige FAQs zur Grundsteuer
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