Ein Mietrückstand ist für beide Seiten unangenehm. Der Vermieter benötigt die Miete vermutlich als Einkommen oder um die laufende Finanzierung zu bedienen. Ein Mietausfall könnte ihn vor Probleme stellen. Der Mieter riskiert die fristlose Kündigung und steht bei Vollzug ohne Bleibe da. Wie sollen sich Mieter und Vermieter bei einem Mietrückstand verhalten?
Inhalt dieser Seite
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Mieter zahlt nicht: Rechte des Vermieters
- Das muss die Kündigung wegen Mietrückstand enthalten
- Ist eine Abmahnung bei Mietverzug notwendig?
- Was, wenn der Untermieter nicht zahlt?
- So sollten Mieter bei einem Mietrückstand vorgehen
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- Baufinanzierung
Das Wichtigste in Kürze
- Bei einem Mietrückstand ab zwei Monatsmieten kann der Vermieter die fristlose Kündigung aussprechen.
- Kommt es zu einem gerichtlichen Räumungsbescheid, kann der Mieter diesen durch Zahlung der offenen Miete aufheben.
- Bei einer Kündigung aufgrund Mietschulden sollte der Vermieter detailliert auflisten, für welche Monate die Miete nicht bezahlt wurde.
- Wenn ein Untermieter die Miete nicht zahlt, hat der Hauptmieter die gleichen Rechte wie der eigentliche Vermieter.
Der Mieter zahlt nicht: Rechte des Vermieters
Paragraf 543 Absatz 2 Nr. 3 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) räumt dem Vermieter das Recht der fristlosen Kündigung ein, wenn der Mieter mit zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Der Mietrückstand entsteht, wenn die Miete nicht spätestens zum fälligen Termin überwiesen wurde. Der Bundesgerichtshof sagt ausdrücklich, dass der Tag der Überweisung, nicht des Zahlungseingangs, entscheiden ist (BGH VIII ZR 222/15).
Die außerordentliche Kündigung ist auch zulässig, wenn zwei aufeinanderfolgende Mietzahlungen mehr als eine Monatsmiete, aber weniger als zwei ausmachen. Eine offene Mietzahlung über einen längeren Zeitraum, die zwei Monatsmieten oder mehr ausmacht, berechtigt ebenfalls zu diesem Schritt.
Das muss die Kündigung wegen Mietrückstand enthalten
Eine außerordentliche Kündigung muss gewisse Formalien erfüllen. Eine rechtssichere Kündigung muss zum einen den Grund der fristlosen Kündigung beinhalten – den Mietrückstand. Zum anderen muss sie detailliert aufzählen, welche Mieten der Mieter zum Zeitpunkt der Kündigung schuldig war. Dies ist in dem Moment wichtig, wenn es zu einer Räumungsklage aufgrund Mietrückstandes kommt.
Ist eine Abmahnung bei Mietverzug notwendig?
Der Vermieter kann den Mieter abmahnen, wenn dieser sich grob vertragswidrig verhält. Dazu zählt ein vorsätzlich nachlässiger Umgang mit der Mietsache, der zu einer Wertminderung führt. Dazu zählt auch, wenn der Mieter sich gegenüber anderen Mietern schwer verträglich zeigt und den Hausfrieden stört.
Eine offene Mietzahlung verstößt zwar auch gegen die vertraglichen Vereinbarungen, wird aber durch Paragraf 543, Abs. 2 BGB anders eingestuft. Eine Abmahnung ist im Fall eines Mietverzuges nicht notwendig. Die fristlose Kündigung kann nach Ausbleiben der zweiten Miete sofort erfolgen.
Eine Abmahnung kann aber hilfreich sein, wenn der Mieter seine Miete zwar bezahlt, aber Monat für Monat mit beispielsweise zehn Tagen im Rückstand ist.
Was, wenn der Untermieter nicht zahlt?
Diese Problematik betrifft in der Regel nicht den Vermieter, sondern den Hauptmieter. Dieser hat bei Ausbleiben der Miete die gleichen Rechte wie der Vermieter. Er kann dem Untermieter fristlos kündigen, wenn dieser zwei Monatsmieten schuldig ist.
Bei Untermietverträgen sollte eines berücksichtigt werden. Ist geplant, den Vertrag zeitlich zu befristen, muss dies im Mietvertrag festgehalten werden. Fehlt der Passus, wird aus dem Untermietverhältnis ein zeitlich unbefristetes Mietverhältnis, auf das sich der Mieter berufen kann. Dieser Passus ist besonders dann wichtig, wenn der Hauptmieter beispielsweise eine ganze Wohnung aufgrund eines Auslandaufenthaltes für die Zwischenzeit untervermietet.
So sollten Mieter bei einem Mietrückstand vorgehen
Wenn das Konto des Mieters bis zum Anschlag ausgereizt ist und die Lastschrift für die Miete nicht ausgeführt wird, oder wenn der Arbeitsplatzes verloren ist und die Agentur für Arbeit sich Zeit lässt, wird der Vermieter – je nach Toleranzgrenze – anrufen oder gleich eine Mahnung schicken.
Immer vorausgesetzt, dass der Mietrückstand nicht vorsätzlich durch einen Mietnomaden herbeigeführt wurde, hilft ein Gespräch. Der Mieter sollte bei sich abzeichnender fehlender Liquidität den Vermieter im Vorfeld kontaktieren und seine Situation schildern.
Hat der Vermieter nicht sowieso eine Kündigung im Hinterkopf, lässt sich im Rahmen eines Gesprächs meist eine Lösung finden.
Wurde die fristlose Kündigung bereits ausgesprochen, gibt es für Mieter immer noch eine Chance. Wurde die Räumungsklage vom Gericht ausgesprochen, muss er die offene Miete innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt des Klageschreibens entrichten. In diesem Fall ist die fristlose Kündigung hinfällig. Fehlen dafür die eigenen Mittel, kann ein Gespräch mit dem Sozialamt eine Lösung herbeiführen. Übernimmt das Sozialamt die offene Miete, muss der Mieter den Nachweis darüber ebenfalls innerhalb von zwei Monaten nach Erhalt der Räumungsklage vorlegen.