Wie kann man die Vorfälligkeitsentschädigung berechnen?

Die Vorfälligkeitszinsen entsprechen dem Zinsschaden, den eine Bank dadurch erleidet, dass sie den Darlehensnehmer vorzeitig aus dem Darlehensvertrag entlässt. Ein Zinsschaden entsteht immer dann, wenn der bei Darlehensabschluss vereinbarte Nominalzins höher ist als der Zins zum Zeitpunkt der Kündigung. Wurde beispielsweise 2011 ein Darlehen mit einem Sollzins von 3,77 Prozent abgeschlossen und beträgt der Zins derzeit 0,8 Prozent müsste die Bank bei einer vorzeitigen Kündigung auf den größten Teil ihrer Einnahmen verzichten. Die Ermittlung des Zinsverschlechterungsschadens ist sehr komplex.

So werden die Vorfälligkeitszinsen ermittelt:

Es gibt zwei Methoden, den Zinsverschlechterungsschaden zu ermitteln. Bei der Aktiv-Aktiv-Methode wird unterstellt, dass die Bank das Geld aus der vorzeitigen Tilgung des Darlehens wieder neu verleihen würde – im vorherigen Beispiel zu 0,8%, d.h. um fast 3 Prozentpunkte weniger als zuvor. Beim Aktiv-Passiv-Verfahren hingegen wird angenommen, dass die Bank mit dem vorzeitig erhaltenen Geld Hypothekenpfandbriefe kauft, um den Zinsschaden zu kompensieren. In der Regel fällt der Schaden dann noch größer aus, da Hypothekenpfandbriefe praktisch keine Rendite abwerfen. Auf letzterem Verfahren basieren die gängigen Vorfälligkeitsrechner im Internet.

So setzen sich die Vorfälligkeitszinsen zusammen

Die Vorfälligkeitszinsen spiegeln den Zinsschaden der Bank wider. Darüber hinaus sind weitere Kostenpositionen zur Berechnung des Vorfälligkeitsentgeltes zu berücksichtigen, d.h. zur Berechnung der Gebühr, die der Darlehensnehmer aufgrund der vorzeitigen Kündigung an die Bank bezahlen muss.

Die Vorfälligkeitszinsen müssen noch um Kosten korrigiert werden:

Das Beispiel zeigt, dass vor allem die Vorfälligkeitszinsen die Strafgebühr bei einer vorzeitigen Kreditrückzahlung bestimmen. Aber die Bank muss von den Zinsen noch die "Risikoersparnis" (Bandbreite zwischen 0,01 und 0,1 Prozent pro Jahr) abziehen, weil ein gekündigtes Darlehen nicht mehr ausfallen kann. Auch eingesparte Verwaltungskosten müssen in Abzug gebracht werden. Dagegen ist die Bank berechtigt bis zu 300 Euro Bearbeitungsgebühr für die vorzeitige Beendigung des Darlehens zu berechnen.

Die Vorfälligkeitsentschädigung bei Hausverkauf kann sehr hoch ausfallen, wenn:

• das Darlehen noch lange läuft
• die Restschuld bei Kündigung noch hoch ist
• der Zinsunterschied bei Abschluss – und Kündigungszeitpunkt groß ist

Lohnt eine Umschuldung trotz Vorfälligkeitszins?

Aufgrund der aktuell niedrigen Zinsen wäre eine Umfinanzierung eines laufenden höher verzinsten Darlehens für viele Darlehensnehmer sehr attraktiv, doch zum einen muss die Bank einer vorzeitigen Kündigung ohne triftigen Grund wie dem Hausverkauf oder einer Scheidung nicht ohne weiteres zustimmen. Und zum anderen muss ermittelt werden, ob die Zinsersparnis nicht durch die Vorfälligkeitszinsen wieder aufgezehrt wird.

Wer nachrechnen will, braucht folgende Informationen:

• Höhe des Entgeltes an die Bank
• Zinskosten bei aktuellen Konditionen bis zum Ende der Zinsbindung des bisherigen Darlehen.

Ist die Zinsersparnis höher als die Vorfälligkeitszinsen plus Gebühr, lohnt sich die vorzeitige Kündigung.

Widerrufsjoker: Frist ist abgelaufen

Aus dem Schneider war bislang, wer zwischen 2002 und 2010 einen Darlehensvertrag mit fehlerhafter Widerrufsbelehrung unterschrieben hat. Hier war bis Juni 2016 ein Widerruf möglich – mit der angenehmen Begleiterscheinung, dass nicht nur die Darlehenskündigung ohne wichtigen Grund möglich war, sondern auch keine Vorfälligkeitszinsen zu zahlen waren. Im Rahmen der seit März 2016 geltenden Wohnimmobilienkreditrichtlinie wurde das bisher unbefristete Widerrufsrecht jedoch zeitlich begrenzt und kann nicht mehr in Anspruch genommen werden.

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Vorfälligkeitsrechner berechnet Zinskosten bei vorzeitiger Kreditkündigung

Es gibt viele Gründe, warum ein Kreditnehmer seine Baufinanzierung frühzeitig ablöst: Eine unerwartete Erbschaft hat Geld in die Haushaltskasse gespült, ein Umzug steht bevor oder eine andere Bank bietet einen Kredit zu günstigeren Konditionen an. Für den Kreditgeber ergeben sich aus dieser Entscheidung finanzielle Nachteile: Denn wird ein Darlehen vorzeitig gekündigt, entfallen fest eingeplante Zinszahlungen für die restliche Dauer der Darlehenslaufzeit. Um diesen Zinsschaden auszugleichen, erheben Banken bei festverzinslichen Darlehen eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung – eine Art „Strafzahlung“ dafür, dass Sie aus dem Baufinanzierungsvertrag früher als erwartet aussteigen.

Ein Wechsel zu einem Darlehensgeber mit günstigeren Konditionen kann sich trotz Strafzahlung lohnen, wenn die Höhe der sogenannten Vorfälligkeitszinsen – also der Vorfälligkeitsentschädigung – durch die voraussichtliche Zinsersparnis ausgeglichen oder noch übertroffen wird.

Mit unserem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner ermitteln Sie einen Richtwert für die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung. Der Richtwert wird anhand des Restschuldbetrags, der verbleibenden Zinsbindung, der Höhe der Rate, einer möglichen Sondertilgung und des vereinbarten Sollzinses errechnet. Der Vorfälligkeitsrechner berücksichtigt dabei alle Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH) und liefert einen genauen Berechnungsablauf ab dem Kündigungszeitpunkt.

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Diese Faktoren entscheiden über die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung

Im Gegensatz zu Darlehen wie Autokrediten ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung bei Baudarlehen nicht gesetzlich gedeckelt. Wie hoch eine Entschädigung ausfällt, hängt von

• der noch ausstehenden Kreditsumme,
• dem bei Vertragsabschluss vereinbarten Zins
• und dem aktuellen Zinsniveau ab.
• Ausschlaggebend für die Höhe der Entschädigung ist vor allem der Sollzinssatz, zu dem das Kreditinstitut das Geld des gekündigten Baukredits wieder anlegen kann.

Wie berechnet die Bank die Entschädigung?

Um die Vorfälligkeitszinsen zu berechnen, hat der Gesetzgeber zwei Methoden erlaubt:

• Bei der Aktiv-Aktiv-Methode geht die Bank von einer sofortigen Weitergabe des zurückgezahlten Kredits an einen neuen Kreditnehmer aus. Dabei besteht die Möglichkeit, dass die Bank den Kredit wegen des aktuellen Zinsniveaus zu günstigeren Konditionen an den neuen Kreditnehmer vergeben muss und dadurch letztlich Verluste macht.
• Bei der Aktiv-Passiv-Methode hingegen geht die Bank davon aus, dass sie das Geld in Pfandbriefe oder Wertpapiere anlegt, um so den Zinsverlust auszugleichen. Je nachdem, welche Methode die Bank zur Berechnung der Entschädigung wählt, stellt sie im Anschluss den zu erwartenden Gewinn durch die Neuvergabe bzw. Anlage in Wertpapiere der Rendite gegenüber, die sie bei Fortführung des Darlehens erwirtschaftet hätte. Aus der Differenz ergibt sich die Höhe der Vorfälligkeitszinsen.

Vorfälligkeitsentschädigungsrechner zur Orientierung nutzen

Mit dem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner können Sie zwar online berechnen, ob eine vorzeitige Kreditablösung aus finanziellen Gesichtspunkten Sinn macht, Sie erhalten durch die Berechnung jedoch lediglich eine Orientierung über die Höhe der Entschädigungszahlung. Eine exakte Berechnung nehmen die beteiligten Kreditinstitute vor – allerdings erheben diese hierfür Gebühren von bis zu 250 €. Alternativ können sich Darlehensnehmer an die Verbraucherzentralen wenden – etwa 70 € sind hier zu zahlen.

So können Sie die Vorfälligkeitszinsen umgehen

Nicht immer hat die Bank das Recht, für die vorzeitige Beendigung des Baufinanzierungsvertrags eine Vorfälligkeitsentschädigung vom Kreditnehmer zu verlangen. Vielmehr existieren einige Möglichkeiten, um eine Vorfälligkeitsentschädigung zu vermeiden:

• Sonderkündigung ohne Vorfälligkeitsentschädigung nach 10 Jahren möglich

  Nach 10 Jahren können Sie dank eines gesetzlichen Sonderkündigungsrechts kostenfrei aus Ihrer Baufinanzierung aussteigen. § 489 des Bürgerlichen Gesetzbuches erlaubt ein „Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers“ für alle Baugelder mit einer Sollzinsbindung von mehr als 10 Jahren. Der Stichtag liegt jeweils genau 10 Jahre nach dem Auszahlungsdatum der letzten Kreditrate bei einer Kündigungsfrist von 6 Monaten.

• In diesen Fällen ist die Höhe der Entschädigungszahlung begrenzt

  Besteht kein ordentliches Kündigungsrecht, kann die Höhe der Vorfälligkeit begrenzt sein,

  1. wenn der Kreditnehmer einen höheren Kreditrahmen benötigt, diesen jedoch von seiner aktuellen Bank nicht erhält.
  2. Oder der Kreditnehmer seine Immobilie verkauft. In beiden Fällen darf die Bank nur den tatsächlichen Zinsschaden als Entschädigungszahlung fordern.

• Übertragung der Baufinanzierung bei Immobilienverkauf

  Wer seine Immobilie verkauft und den Käufer überzeugen kann, auch seine Baufinanzierung zu übernehmen, muss ebenfalls keine Vorfälligkeitsentschädigung leisten. Die Regelung gilt immer dann, wenn die Bonität des neuen Darlehensnehmers von der Bank akzeptiert wird und die bisherigen Konditionen der Baufinanzierung beibehalten werden.

• Individuelle Verhandlungen nach Zinsanstieg

  Einige Kreditnehmer versuchen direkt mit ihrer Bank über einen Wegfall der Vorfälligkeitsentschädigung zu verhandeln, wenn sie aus ihrer Baufinanzierung aussteigen möchten. Falls die Zinsen während der Laufzeit Ihrer Finanzierungen deutlich zugelegt haben, haben Sie eine realistische Chance. In diesem Fall erleidet die Bank keine Zinseinbußen durch die Rückzahlung des Kredits, sondern kann die zurückgezahlte Summe je nach Zinsniveau sogar noch gewinnbringender vergeben oder anlegen. In Zeiten niedriger beziehungsweise gefallener Bauzinsen ist die Verhandlungsbasis für die Kreditnehmer dagegen schlecht.

Checkliste: Ist die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung gerechtfertigt?

Falls die genannten Beispiele für Sie nicht zutreffen und Sie trotzdem Ihren Immobilienkredit kündigen möchten, ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung zu zahlen, sollten Sie folgende Punkte aus unserer Checkliste beachten:

Berechnungsnachweis zur Prüfung der Vorfälligkeitsentschädigung anfordern

Ob die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung korrekt ist, können Sie nur nachvollziehen, wenn Ihnen die Berechnungsgrundlagen der Bank vorliegen. Fordern Sie diese bei Ihrem Kreditinstitut an, diese ist zur Aushändigung verpflichtet. Berechnen Sie außerdem im Voraus die genauen Kosten mit unserem Vorfälligkeitsentschädigungsrechner, um diese mit der von der Bank berechneten Vorfälligkeitsentschädigung zu vergleichen.

Sondertilgungen und Tilgungssatzwechsel senken die Vorfälligkeitszinsen

Die Höhe der Vorfälligkeitszinsen fällt gewöhnlich geringer aus, wenn Sie bei der Finanzierung eine Sondertilgung oder eine Anpassung des Tilgungssatzes vereinbart haben. Fragen Sie bei Ihrer Bank nach, inwiefern diese Klauseln bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung berücksichtigt worden sind. Laut einem Urteil des BGH vom 19. Januar 2016 (Az. XI ZR 388/14) müssen Banken vereinbarte Sondertilgungen berücksichtigen, wenn sie die Vorfälligkeitszinsen berechnen.

Risikoersparnis mindert Vorfälligkeitszinsen

Je eingeschränkter die Bonität eines Kreditnehmers ist, desto höher ist das Ausfallrisiko und die damit verbundenen Kosten, die die Bank bei Zahlungsunfähigkeit tragen muss. Für das Kreditrisiko berechnet die Bank in der Regel einen Risikoaufschlag bei Vertragsabschluss. Mit Ablösung des Darlehens erlischt das Kreditrisiko jedoch. Da der Aufschlag bei Vertragsschluss aber für die gesamte Kreditlaufzeit eingerechnet wurde, muss die Bank das Risikoersparnis bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung mit berücksichtigen.

Für die Höhe dieser Risikoersparnis existiert keine feste Grundlage. Verbraucherschützern zufolge sind jedoch 0,15 bis 0,2 % der Darlehenssumme realistisch. Darüber hinaus erfolgt auch eine Erstattung von Verwaltungskosten, die durch die vorzeitige Darlehensrückführung entfallen und etwa 25 bis 50 € pro Jahr betragen. Die Risiko- und Verwaltungskostenersparnis wird durch den Vorfälligkeitsentschädigungsrechner von dem Zinsschaden der Bank abgezogen.

Banken müssen sich an Hypothekenpfandbriefen orientieren

Ihre Bank darf die Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung nicht willkürlich festlegen. Laut Bundesgerichtshof muss sie den durch die vorzeitige Rückzahlung erlittenen Zinsverlust bei der Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung der Wiederanlage des Geldes gegenüberstellen. Außerdem muss sie sich bei der Berechnung an dem aktuellen Zinsniveau der Hypothekenpfandbriefe der Deutschen Bundesbank orientieren. Allerdings können sich die Zinsen zwischen dem Zeitpunkt der Berechnung und dem Datum, an dem Sie das Geld tatsächlich an Ihre Bank zurückzahlen, noch ändern. Ist dies der Fall, ist eine Aktualisierung der Vorfälligkeitsentschädigung von der Bank vorzunehmen. Häufig wird dies jedoch vernachlässigt.

Wie berechnet man eine Vorfälligkeitsentschädigung?

Wie hoch ist meine Vorfälligkeitsentschädigung?

Wie hoch ist die Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobiliendarlehen?

Wie wird Ablösesumme berechnet?