Wird der balkon zur wohnfläche gerechnet

„Der BGH hat die jahrzehntealte Streitfrage, wie die Flächen von Terrassen und Balkonen bei der Berechnung der Wohnfläche anzusetzen sind, weitgehend offen gelassen. Für unzählige Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern um Mieterhöhungen, Betriebskostenabrechnungen oder Wohnungsmängel und Mietminderungen besteht nach wie vor keine Rechtssicherheit, wie die entscheidende Vorfrage nach der korrekten Wohnungsgröße zu beantworten ist,“ kommentierte der Direktor des Deutschen Mieterbundes (DMB) Lukas Siebenkotten die heutige Entscheidung des Bundesgerichtshofs (VIII ZR 86/08).

Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs gelten bei der Berechnung der Wohnungsgröße normalerweise die Vorschriften des Sozialen Wohnungsbaus, das heißt die II. Berechnungsverordnung oder die Wohnflächenverordnung. Abweichungen davon sind denkbar, wenn Mieter und Vermieter ausdrücklich etwas anderes vereinbart haben oder vor Ort eine andere Berechnung üblich ist.

Ohne ausdrückliche vertragliche Regelung gilt für die Vertragsabschlüsse ab 2004 die Wohnflächenverordnung mit der Vorgabe, dass die Terrassen- und Balkonflächen in der Regel nur zu 25 Prozent angesetzt werden. Eine Terrassengrundfläche von 45 m2 würde  danach bei der Berechnung der Wohnungsgröße nur mit 11,25 m2 angesetzt.  Bei älteren Mietverträgen gilt dagegen die II. Berechnungsverordnung, wonach die Terrassen- und Balkonfläche bis zu 50 Prozent angesetzt werden darf.

„Wichtig ist das Urteil insbesondere für Mieter, deren Wohnung deutlich kleiner ist als im Mietvertrag ausgewiesen. Ergibt das korrekte Aufmass eine Flächenabweichung von mehr als 10 Prozent, können Mieter die Miete entsprechend kürzen und zuviel Gezahltes aus der Vergangenheit zurückfordern“, erklärte Siebenkotten mit Hinweis auf frühere Urteile des Bundesgerichtshofs (BGH VIII ZR 295/03; VIII ZR 133/03; VIII ZR 44/03 und VIII ZR 192/03).

Bei der Berechnung der Wohnfläche zählen neben Terrassen- und Balkonflächen vor allem die Räume innerhalb der Wohnung mit. Deren Flächen werden voll angerechnet, wenn die Räume oder Raumteile mindestens 2 m hoch sind. Nur zur Hälfte werden die Flächen von Räumen oder Raumteilen zwischen 1 und 2 m Höhe angerechnet. Raumteile unter 1 m zählen gar nicht mit.

Für Mieter und Vermieter stellt sich die Frage: Wie sind bei der Berechnung der Wohnfläche Balkon und Terrasse zu berücksichtigen? Schließlich hat die Quadratmeterzahl Auswirkungen auf die Höhe der Miete. Wichtiger Anhaltspunkt ist dabei die Wohnflächenverordnung.

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Wohn­flä­chen­ver­ord­nung: Zählen Terrasse und Balkon zur Wohnfläche?

Ja, aber klar ist auch: Mieter können außenliegende Teile der Wohnung nicht jederzeit voll nutzen, daher werden diese bei der Wohnungsgröße nur anteilig berücksichtigt. Wie Terrasse und/oder Balkon in die Berechnung der Wohnfläche genau einfließen, hängt auch davon ab, von wann der Mietvertrag ist.

Für Mietverträge, die ab dem 1. Januar 2004 geschlossen wurden, gilt die Wohnflächenverordnung (WoFlV). Ältere Verträge fallen hingegen noch unter die Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem Zweiten Wohnungsbaugesetz.

INFO

Bei Mietobjekten wird grundsätzlich zwischen Wohnfläche und Nutzfläche unterschieden. Letzteres umfasst nicht nur die Grundfläche der Räume, sondern auch Flächen, die drumherum liegen und genutzt werden – ob zum Lagern, für Büroarbeiten oder zur anderweitigen Nutzung. Kellerräume und Dachboden zählen beispielsweise auch dazu.

Wann wird ein Balkon zu 50 Prozent ange­rech­net – und wann zu 25 Prozent?

Die Wohnflächenverordnung sieht vor, dass Balkone, Loggien, Terrassen und Dachgärten zu 25 Prozent und höchstens zu 50 Prozent angerechnet werden (§4 WoFlV). Das bedeutet: In der Regel zählt die Fläche eines Balkons oder einer Terrasse nur zu 25 Prozent zur Wohnfläche: Somit erhöht sich der Gesamtwohnraum beispielsweise um einen Quadratmeter, wenn der Balkon oder die Terrasse vier Quadratmeter groß ist. Bei besonders hochwertigen Außenbereichen, zum Beispiel einem Südbalkon mit bester Aussicht, können Vermieter auch mehr anrechnen – bis zu 50 Prozent der Fläche. Bei älteren Mietverträgen ist grundsätzlich eine Anrechnung von bis zu 50 Prozent möglich.

Terrasse oder Balkon falsch berechnet? Das kannst du tun

Hast du selbst zum Maßband gegriffen, weil dir die Berechnung deiner Wohnfläche irgendwie komisch vorkam, und du bist dir sicher: Hier wurde falsch gemessen! Dann kann das für den Vermieter Konsequenzen haben. Denn stimmt die tatsächliche Quadratmeterzahl mit der Flächenangabe in deinem Mietvertrag nicht überein, hast du unter Umständen ein Anrecht auf Mietminderung. Folgende Voraussetzungen müssen dafür allerdings erfüllt sein:

• Erst wenn die Abwei­chung zehn Prozent zu deinen Ungunsten beträgt, kommt eine Miet­min­de­rung infrage.
• Der Vermieter muss im Miet­ver­trag keine Angaben zur Wohn­flä­che machen. Nur wenn im Vertrag also konkrete oder circa-Zahlen stehen, ist ein Vergleich überhaupt möglich.

Hast du über längere Zeit zu viel Miete gezahlt, steht dir nicht nur eine Mietminderung zu. Du kannst auch die in den vergangenen Monaten oder Jahren zu viel gezahlte Miete zurückfordern, allerdings nur für die letzten drei Jahre.

Neben­kos­ten und Wohn­flä­che: Wie wirkt sich eine Neu­be­rech­nung aus?

Es gibt Nebenkosten, die dir als Mieter abhängig von der Wohnfläche in Rechnung gestellt werden. Gemäß einem Urteil des Bundesgerichtshofes (BGH) müssen diese nach dem Prinzip “je mehr Wohnfläche, desto höher die Nebenkosten” auf die einzelnen Mieter eines Hauses verteilt werden. Beträgt deine Wohnfläche nun weniger, als im Mietvertrag angegeben, steht dir auch eine Kürzung der Nebenkosten zu.

Good to know: Hier gilt die Zehn-Prozent-Abweichungs-Regel nicht. Selbst wenn dir also keine Mietminderung zusteht, weil die Abweichung in der Quadratmeterzahl unter zehn Prozent beträgt, kannst du trotzdem eine Minderung der Nebenkosten verlangen – und die in der Vergangenheit zu viel gezahlten Nebenkosten zurückfordern. Auch hier liegt die Grenze bei drei Jahren (ausgehend von dem Jahr, in dem du die Flächenabweichung bemerkt hast).

Streit um Wohn­flä­che wegen des Balkons

Können sich Mieter und Eigentümer untereinander nicht einigen, entscheidet das Gericht – wie in folgendem Beispiel. Das Landgericht Berlin hatte im Fall einer klagenden Vermieterin und eines Mieters zu entscheiden. Im Rahmen einer Mieterhöhungkam es zum Streit, ob diese gerechtfertigt sei. Das Gericht sah dabei die Wohnungsgröße als maßgeblich an. Die Wohnung verfügte über zwei Balkone, deren Fläche die Vermieterin zu 50 Prozent berücksichtigt hatte. Das erachtete das Gericht als nicht gerechtfertigt und berief sich dabei auf die Wohnflächenverordnung und die dort festgelegten 25 Prozent. Anhaltspunkte für eine andere Berechnung seien nicht gegeben. Stattdessen wurde die Vermieterin verpflichtet, einen Teil der Miete zurückzuzahlen, die der Mieter durch die falsche Berechnung zu viel bezahlt hatte. Zwar musste der Mieter einer Mieterhöhung zustimmen, diese fiel aber geringer aus, als ursprünglich von der Vermieterin gewünscht (AZ 18 S 308/13).

Dieses Urteil wollte die Klägerin nicht hinnehmen und ging anschließend beim BGH in Revision. Auch dieser gab dem Beklagten recht und wies die Klage der Vermieterin zurück.