Altes Fertighaus kaufen ja oder nein

Viele Gebäude der Sechzigerjahre sind jetzt sanierungsbedürftig. Potentielle Käufer sollten wissen,  was auf sie zukommt. Der Verband Privater Bauherren beschreibt die Knackpunkte und rät zur Vorsicht.

Von kö

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Wer einen Altbau kauft, zahlt weniger und bekommt oft ein großes Grundstück, geht dabei aber auch einige Risiken ein, etwa bisher unentdeckte Schäden. Das ist bei alten Fertighäusern nicht anders. Typisch für diese ersten standardisierten Häuser ist ein eingeschossiger Bau mit winkelförmigem Grundriss, flachgeneigtem Dach und großzügigem Grundriss, großen Fenstern und Tageslichtbad, beschreibt der Verband Privater Bauherren (VPB) solche Gebäude der Sechzigerjahre. "Die Häuser haben allerdings auch ihre ganz typischen Probleme", erklärt VPB-Experte Reimund Stewen in einer Verbandsmitteilung, und dazu gehörten vor allem gesundheitsschädliche Baustoffe und eine schlechte Dämmung.

Damals habe man zum ersten Mal Baustoffe seriell kombiniert und verarbeitet, die sich später als problematisch erwiesen hätten - zum Beispiel Holzschutzmittel, Formaldehyd, polycyclische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAKs), aber auch Substanzen der Dämmstoffe, manchmal Asbest. Finde man solche Substanzen, müssten betroffene Teile ausgebaut und saniert werden, eine teure Angelegenheit. "Je früher Käufer das wissen, umso besser für die eigene Finanz- und Zeitplanung", so Stewen.

Wie bei allen Altbauten könne auch beim Fertighaus der Keller Probleme bereiten. Viele Keller seien feucht, oft schlecht oder gar nicht abgedichtet, die wenigsten von außen gedämmt. Bestehe der Keller beispielsweise aus ungedämmtem Beton, könne es innen zu Kondensat − und damit zu Schimmelbildung kommen. "Sehr oft ist im Sockelbereich der Außenwände die Dämmung verfault", beobachtet der Bausachverständige immer wieder, der im Vorstand des VPB vertreten ist und auch das Kölner Büro des Verbands leitet. Bei der Sanierung müsse dann die Sockelausstattung komplett erneuert werden.

"Die Wasserleitungen sind nach einem halben Jahrhundert nicht mehr zu gebrauchen."

Aber selbst wenn die Dämmung im frühen Fertighaus intakt sei, bleibe sie in ihrer Dämmwirkung weit hinter dem heutigen Standard zurück. Kaufinteressenten sollten sich deshalb bei der Besichtigung immer auch die Heizkostenrechnungen der vergangenen Jahre zeigen lassen, rät der VPB. In der Regel sei eine energetische Sanierung sinnvoll, diese müsse aber gut geplant werden.

In jedem Fall abgehakt werden müssten die in der Energieeinsparverordnung (EnEV) vorgeschriebenen Nachrüstpflichten wie das Dämmen der obersten Geschossdecke und der warmwasserführenden Leitungen und Armaturen. Am einfachsten gelinge das Nachbessern am Dach; dort lohne sich die nachträgliche Dämmung. Ob dabei das flachgeneigte Dach auf Stehhöhe angehoben werden könne, sei eine Frage der Statik und des Bebauungsplans. Aufsatteln sei bei Fertighäusern der ersten Generation in der Regel aber nicht möglich.

Unbedingt zu erneuern sind nach Erfahrung des Sachverständigen die kompletten Wasserleitungen. "Die sind nach einem halben Jahrhundert nicht mehr zu gebrauchen", sagt Stewen. Gleiches gelte für das Heizungssystem und die Stromleitungen, die meist nicht annähernd die heutigen Bedürfnisse erfüllten. "Wer ein altes Fertighaus auf modernen Standard bringen möchte, der muss erheblich sanieren. Das Haus wird dabei fast in den Rohbauzustand zurückversetzt. Käufer sollten deshalb nicht schon überteuert kaufen", rät der Experte.

Eines steht fest: das Eigenheim ist der Traum vieler Deutscher. Diesen Traum zu verwirklichen, daran arbeiten Viele. Sehr schnell stellt man dabei fest, dass dies eine recht kostspielige Angelegenheit ist.

Dabei können die Kosten je nach Bauweise und Gebäudetyp in die Höhe schnellen. In der nachfolgenden Infografik sehen wir, welche Hausarten beim deutschen Michel die beliebtesten sind.

So gestaltet sich das Haus Ihrer Träume

Infografik: Das Traum-zuhause der Deutschen, wenn Geld keine Rolle spielen würde. (Quelle: welt.de)

Das Einfamilienhaus ist der absolute Klassiker, führte schon früher die Top-Ten-Liste der Neubauten an. Und vielleicht wird sich das auch nie ändern. Was sich auch nicht ändert, ist die Sache mit den Finanzen. Meist sind die Wünsche etwas größer als der Geldbeutel und dann geht das Überlegen los.

Wie können wir beim Hausbau Geld sparen? Wollen wir ein kostengünstiges Fertighaus bauen? Oder bauen wir ein solides Massivhaus mit einem renommierten Unternehmen wie von Musterhaus? Und wie werden die Folgekosten sein? Ist das Fertighaus auch auf Dauer günstig?

Wie können wir beim Hausbau Geld sparen? Wollen wir ein kostengünstiges Fertighaus bauen? (Foto: Shutterstock-_nnattalli )

Der Wiederverkaufswert bei Fertighaus und Massivhaus

Bauherren und Häuslebauer wissen es: der Wiederverkaufswert ist deutlich höher, wenn die Lebensdauer größer ist, wenn das Massivhaus oder Fertighaus länger hält. Eine kürzere Lebensdauer bedeutet auch einen geringeren Wiederverkaufswert.

Das Massivhaus hat sich da klar als wertstabile Investition erwiesen. Allerdings ist es nachzuvollziehen, dass man nur ungern länger anspart, bevor man loslegt. So sind wir Menschen nun mal. Doch letztlich zahlt es sich aus. Wer jetzt vermutet, dass das Fertighaus nur Nachteile besitzt, dem muss widersprochen werden. Die Qualität heutiger Fertighäuser ist hoch.

Wie hängen Baujahr und Werterhalt zusammen?

Es sind die lieben Bauvorschriften und die Entwicklung in der Technik, die dem Baujahr eine wertbestimmende Funktion zuschreiben. In den Jahren um 1980 oder 1990 gaben die Bauvorschriften andere Richtlinien vor, als es heute der Fall ist.

Die Baumaterialien waren auch einfacher. Man denke nur zum Beispiel an die heutigen Dämmstoffe, die eine immense Heizkostenersparnis bringen – das wäre früher undenkbar gewesen. Doch auch in den Jahren dazwischen – sagen wir im Jahr 2000 – gab es deutliche Unterschiede zu heute, aber auch zu damals.

Wer heute ein Fertighaus errichtet bzw. errichten lässt, der kann davon ausgehen, dass das verwendete Holz deutlich besser gegen den Befall durch Ungeziefer geschützt ist als ein altes Haus aus dem Jahr 1980.( Foto: Shutterstock-Augenstern )

Baumaterialien früher und heute

Wer heute ein Fertighaus errichtet bzw. errichten lässt, der kann davon ausgehen, dass das verwendete Holz deutlich besser gegen den Befall durch Ungeziefer geschützt ist als ein altes Haus aus dem Jahr 1980.

Die Baumaterialien von heute sind auch wesentlich weniger schadstoffbelastet, Ausdünstungen der Materialien sind in einem Haus von 1990 oder 2000 noch deutlich gesundheitsschädlicher als dies heute der Fall ist.

Wie lange hält ein Fertighaus?

Architekten wissen:ein Fertighaus hält etwa 60 bis 90 Jahre. Je nach Ausführung kann dies etwas nach oben oder unten differieren, aber mehr Jahre werden es nicht.

Der Wiederverkaufswert des Fertighauses liegt circa 15 bis 30 Prozent unter dem Wiederverkaufswert des Massivhauses. Bei einem angenommenen Wiederverkaufspreis des Hauses von 700.000 Euro macht ein Minderwert von 30% tatsächlich 210.000 Euro aus. Ein Sümmchen, auf das man nur ungern verzichtet.

Wie lange hält ein Massivhaus? (Video)

Sachverständige wie Architekten bestätigen: ein Massivhaus hält rund 100 bis 120 Jahre. Die massive Bauweise und die Verwendung von hochwertigen Materialien lassen das Massivhaus besonders langlebig werden. Wer das Haus selbst bezieht, weiß damit auch die nachfolgende Generation in guten Wänden.

VIDEO: 5 Punkte, für eine lange Lebensdauer eines Gebäudes (Nutzungsdauer)

Geldanlage in Immobilien: Haltbarkeit zählt

Wer den Bau eines Hauses als Geldanlage betrachtet, der wird dem Werterhalt nochmals höhere Bedeutung beimessen. Eine sichere Geldanlage ist das Haus genau dann, wenn es seinen Wert entsprechend lange behält. Kann das Haus 20 Jahre länger vermietet werden, erhöht das die Rendite enorm.

In einem Gespräch mit der „Welt“ erklärte beispielsweise Carolin Schneider von der Bausparkasse Schwäbisch Hall „Wer die Immobilie vor allem als Geldanlage betrachtet, muss allerdings beachten, dass Fertighäuser am Markt oft nicht so hoch bewertet werden wie Massivhäuser.“

Das macht deutlich, dass der Wiederverkaufswert von Fertighaus und Massivhaus sehr stark differiert. Und dass ein Fertigteilhaus in aller Regel sehr viel schwerer zu verkaufen ist.

Wer ein Fertighaus errichtet, um es zu vermieten, muss früher mit Reparaturen rechnen. Dabei kommt es auch noch auf das Baujahr an, wenn man statt einem Neubau eine gebrauchte Immobilie erwirbt. (Foto: Shutterstock- nnattalli )

Welche Lebensdauer hat ein Fertighaus aus dem Jahr… ? (1970, 1980, 1990, 2000, 2010, 2020)

Wer ein Fertighaus errichtet, um es zu vermieten, muss früher mit Reparaturen rechnen. Dabei kommt es auch noch auf das Baujahr an, wenn man statt einem Neubau eine gebrauchte Immobilie erwirbt.

• 1970er Jahre: Ein Fertighaus aus dem Jahr 1970 hält nur etwa 50 Jahre. Diese extrem niedrige Lebensdauer lag vor allem an den verwendeten Baumaterialien und der Bauausführung.
• 1980, 1990 und 2000: In diesen Jahren verbesserte sich die Lebensdauer eines Fertighauses etwas. Ein Fertighaus aus dem Jahr 1980, 1990 oder 2000 hält zwischen 50 und 70 Jahren.
• 2000, 2010 und heute: Die Lebensdauer von Fertighäusern hat sich mittlerweile wesentlich verbessert. Heute hält ein Fertighaus bis zu 90 Jahre oder mehr.

Wieso unterscheidet sich die Lebensdauer?

Stabile Außenwände werden in einen Rahmen aus Holz gesetzt, Beton und Ziegel werden als Verstärker integriert. Zudem werden die Teile für die Fertighäuser in trockenen Hallen gefertigt, was Schäden durch Witterung weitgehend ausschließt.

Einen Teil haben auch die Hausbesitzer beigetragen. Eine regelmäßige Wartung und Sanierung hilft, Schäden gering zu halten. Wer Arbeiten aufschiebt, bekommt mit der Zeit die Quittung durch eine geringe Haltbarkeit, wenn dem natürlichen Verschleiß kein Einhalt geboten wird.

Massivhaus oder Fertighaus kaufen: Vorsicht! Darauf sollten Sie achten!

Tipp #1: Endabnahme durch einen Sachverständigen

Rein rechtlich darf ein jeder Bauherr die Endabnahme durchführen. Dies gilt auch für den bautechnischen Laien: nämlich den privaten Bauherren. Aber gerade hier besteht die Gefahr, dass dem sachunkundigen Bauherren einige Mängel und Fehler durchgehen, die dem Sachverständigen sofort aufgefallen wären.

Die folgende Grafik zeigt, wieviel Jahresnettoeinkommen der Deutsche für den Hausbau aufwenden muss. Führt man sich diese Summen vor Augen, ist es unverständlich, dass mancher Bauherr auf den Sachverständigen zur Endabnahme verzichten will. Letztlich sichert gerade die Endabnahme die lange Haltbarkeit des Hauses durch die Qualität der Bauausführung.

Infografik: Wieviel Einkommen (Jahresnettoeinkommen) kostet ein Einfamilienhaus in deutschen Städten. (Quelle:welt.de)

Tipp #2: der Bauplan

Eine Baugenehmigung wird nur erteilt, wenn ein Bauplan vorliegt – und geprüft werden kann. Liegt der Bauplan zum Kauf der Immobilie nicht vor, besteht die Gefahr, dass Sie nach dem Erwerb des Hauses Ärger bekommen. Fest steht, dass Anbieter von Fertighäusern oft für ihre tausende Hausvarianten keine Baupläne bereit haben. Diesen Stress sollten Sie sich dann ersparen.

Tipp #3: Bewertung der Haltbarkeit durch Architekten oder Bauingenieur

Eine verlässliche Bewertung der Haltbarkeit des Hauses kann ein niedergelassener Architekt oder Bauingenieur geben. Bei älteren Häusern aus den 80er oder 90er Jahren kann auch ein Zimmerer etwas zur Haltbarkeit des Hauses sagen. Gestehen Sie sich die Zeit zu, dies zu prüfen, ganz gleich, wie eifrig andere sich um die Immobilie bemühen. Ein Haus kauft man meist nur einmal im Leben und die Entscheidung muss gut sein.

Tipp #4: Prüfen Sie die Sanierungsmöglichkeiten

Wer ein Haus in den 1970ern (Asbest!), 1980ern oder 1990ern errichtet hat, konnte nach den damaligen Vorschriften bauen. Doch die verwendeten Baustoffe sind womöglich nach den heutigen Vorschriften nicht mehr zulässig. Auch beim Massivhaus gibt es das oft: Nach den heutigen Brandschutzrichtlinien darf Dämmung nie mit Kohlestaub ausgeführt werden. Früher war dies zulässig. Wer also ein Massivhaus aus dem 1950ern saniert, muss umfangreiche Änderungen ausführen, damit das Haus den geltenden Bestimmungen des Brandschutzes entspricht.

Tipp:
Informieren Sie sich vor dem Kauf von Massivhaus oder Fertighaus bei einem spezialisierten Unternehmen, was hier ansteht. Entscheiden Sie erst danach über den Kauf.

Eine Baugenehmigung wird nur erteilt, wenn ein Bauplan vorliegt – und geprüft werden kann. (Foto: Shutterstock-Bildagentur Zoonar GmbH )

Checkliste: Fragen vor dem Kauf

Möchten Sie eine Immobilie im Bestand erwerben, achten Sie stets auf den Energieausweis. Das Gesetz schreibt vor, dass der Energieausweis für jedes zu veräußernde Haus vorhanden sein muss. Dem Energieausweis entnehmen Sie die Energieeffizienz des Hauses.

Doch auch die folgenden Punkte sollten Sie beachten.

• Warum wird das Haus verkauft?
  In aller Regel wird ein Haus verkauft, weil es ererbt wurde und man keine Verwendung für die Immobilie hat oder nicht die Zeit für Verwaltung und Pflege aufwenden möchte. Die Gründe für den Verkauf können vielfältig und doch plausibel sein.
  Wenn das Haus allerdings häufiger den Besitzer wechselt, sollten Sie hellhörig werden. Denn dies ist ein Indiz dafür, dass das Haus womöglich bauliche Mängel
• Wie liegt das Grundstück?
  Die Lage des Grundstücks kann auf Risiken aufmerksam machen. Ein tief liegendes Grundstück kann darauf hindeuten, dass Regenwasser dem Haus zusetzt. Liegt das Haus in einem Gebiet, für das Umstrukturierungen vorgesehen sind, kann die aktuell ruhige Lage sich plötzlich verändern. Dies hat sicher Auswirkungen auf erzielbare Mieten und auf den Wohnwert bei Eigennutzung. Auch der Wiederverkaufswert ändert sich, wenn Flugrouten über das Haus ziehen oder eine Schnellstraße plötzlich in der Nähe verläuft.
• Welche Renovierungen wurden durchgeführt?
  Haben die bisherigen Besitzer des Hauses Renovierungen und Sanierungen ausgeführt? Wo sind Schäden aufgetreten? Tragen die ausgeführten Arbeiten tatsächlich zur Verlängerung der Lebensdauer bei?

  Oft werden nur allernötigste Arbeiten ausgeführt. Ein Haus mit einem Alter von 30 bis 50 Jahren muss seinen Eigentümer schon mal geärgert haben. Wenn keinerlei Schäden und Renovierungsarbeiten berichtet werden, ist das verdächtig.

  Wichtig:
  Lassen Sie sich Belege wie Rechnungen zeigen. So erkennen Sie im Detail, welche Arbeiten ausgeführt wurden.

  

  Lassen Sie sich Belege wie Rechnungen zeigen. So erkennen Sie im Detail, welche Arbeiten ausgeführt wurden. ( Foto: Shutterstock-Kzenon_)

• Wie alt ist die Heizungsanlage?
  Heizungen halten nicht ewig. Spätestens nach 30 Jahren muss der Heizkessel getauscht werden, eher früher. Ein Haus aus dem Jahr 1990 bis 2000 lässt einen solchen Wechsel in naher Zukunft erwarten. Berücksichtigens Sie diese Kosten beim Kaufpreis.
• Wie steht es um die Dämmung?
  Welche Wärmedämmung wurde beim Haus verbaut? Wann wurde die Dämmung angebracht: gleich zu Beginn oder erst nachträglich?
• Wie riecht das Haus bei Nässe?
  Bei Fertighäusern aus den 1980ern wurde Holz zur Haltbarmachung mit Pentachlorphenol oder Tetrachlorphenol Beide Stoffe können sich chemisch verändern und zu Tetrachloranisol oder Trichloranisol werden. Letztere beide führen zu intensiven und unangenehmen Gerüchen. Sie erkennen diese Gerüche bei Nässe und im Außenbereich. Auch diese starke Geruchsbelästigung kann beseitigt werden, doch entstehen eben auch hier weitere Kosten.
• Wie alt sind die Rohrleitungen?
  Liegen noch Wasserleitungen aus den 1960ern, stehen Reparaturen zu erwarten, denn die Leitungen werden undicht. Im Verlauf von 20, 30 oder 40 Jahren werden auch schon mal neue Leitungen verlegt, um geänderte Nutzungswünsche zu berücksichtigen. Alte Leitungen werden dann oft verschlossen und im Mauerwerk belassen. Gibt man auf unbenutzte Leitungen wieder Wasser oder öffnet Absperrhähne, kann an unerwarteten Stellen plötzlich Wasser hinter der Tapete hervorkommen.
• Wie alt sind die elektrischen Leitungen?
  Alte Stromleitungen wurden oft zu dünn oder mit zu wenigen Adern ausgeführt. Auch die Leitungsführung erfolgt früher kreuz und quer und schräg unterm Putz. Alte Leitungen werden daher heute oft leicht überlastet, was Risiken birgt. In Häusern mit einem Alter von über 30 Jahren ist es ratsam, die Leitungen komplett auszuwechseln. Das ist eine nötige, aber kostspielige Investition, die beim Kauf bedacht werden sollte.

Auch ältere Fertighäuser können durch Vorsorgemaßnahmen und Sanierungsmaßnahmen eine Verlängerung ihrer Lebenszeit erfahren. Voraussetzung ist jedoch, dass über die gesamte Lebenszeit regelmäßig renoviert und saniert wird und dass auch diese lebensverlängernden Maßnahmen fachmännisch ausgeführt werden.

Daran sollte man vor allem dann denken, wenn das Haus bis zum Lebensende selbst genutzt werden soll oder wenn man das Haus an die Kinder vererben möchte.

Wer einen Sachverständigen hinzuzieht, kann hier leichter „Spreu vom Weizen“ trennen. So lassen sich durchaus gute Fertighäuser mit langer Lebensdauer auf dem Markt erwerben. Und diese stellen eine lohnenswerte Investition dar, ebenso wie ein Massivhaus.

Wie lange kann man im Fertighaus leben?

Welches Fertighaus hat die beste Qualität?

Warum kein Fertighaus?

Wie lange hält ein Elk Haus?