Die Kosten für Gas und Öl steigen. Da heißt es: Sparen, so gut und viel es geht. Aber dürfen Vermieter darüber bestimmen, wie warm es bei ihren Mietern in der Wohnung ist? Show
Das Wichtigste im Überblick
Die Heizung an kalten Tagen aufdrehen? Für viele Verbraucher ist das selbstverständlich. Zwar achten die meisten aufgrund der hohen Öl- und Gaspreise und gestiegenen Lebenshaltungskosten vermehrt darauf, möglichst an jeder Ecke zu sparen. Auf eine angenehm temperierte Wohnung möchten viele im Winter nur für ein paar Stunden verzichten. Wer sein eigenes Haus besitzt und somit auch über die Heizungsanlage bestimmen kann, legt selbst fest, wann er sie im Herbst wieder anstellt und wie hoch maximal geheizt werden darf. Mieter hingegen sind der Willkür ihrer Vermieter vollkommen hilflos ausgesetzt – oder? Darf der Vermieter die Heiztemperatur reduzieren?Laut Mietrecht müssen Vermieter eine Mindestraumtemperatur gewährleisten. Zum einen, um Schimmel in den Wohnungen oder andere Schäden am Gebäude zu verhindern. Zum anderen, um die Gesundheit ihrer Mieter nicht zu gefährden. Die Mindestraumtemperatur sollte zwischen 21 und 22 Grad Celsius liegen. Ist dies nicht möglich, liegt ein Mietmangel vor. In diesem Fall kann die Miete gekürzt werden. Darf der Vermieter die Heizperiode verkürzen?"Eine gesetzlich geregelte Heizperiode gibt es nicht", sagt Claus O. Deese, Vorstand des Mieterschutzbundes. Die meisten Vermieter geben im Mietvertrag jedoch Zeiträume an, in denen sie die Heizungsanlage anstellen. Häufig datieren sie diese vom 1. Oktober bis zum 30. April. Es gelten AusnahmenZwischen 0 und 6 Uhr kann der Vermieter die Heiztemperatur senken. Dennoch sollte eine Raumtemperatur von 18 Grad Celsius bei aufgedrehtem Heizkörper nicht unterschritten werden. Und: Wenn es draußen bereits über einen längeren Zeitraum kalt ist – mehr als drei Tage am Stück unter 12 Grad Celsius – und die Raumtemperatur stets unter 20 Grad Celsius liegt, muss der Vermieter die Heizungsanlage anstellen. Info Übrigens: Möchte der Vermieter aufgrund der hohen Energiekosten die Art der Beheizung ändern – also beispielsweise auf Fernwärme umstellen –, muss er hierfür das Einverständnis der Mieter vorab schriftlich einholen, wenn dadurch für diese höhere Kosten als üblich entstehen (§ 7 Abs. 2 Heizkostengesetz). Was kann der Mieter tun, wenn der Vermieter die Heizperiode kürzt oder/und die Heiztemperatur reduziert?Wichtig ist zu beachten, was vertraglich vereinbart ist. Beginnt laut Mietvertrag die Heizperiode am 1. Oktober, so muss der Vermieter an diesem Tag auch die Anlage einschalten und seinen Mietern das Heizen der Räume ermöglichen. Kommt der Vermieter seinen Pflichten nicht nach und ergeben sich dadurch für den Mieter Beeinträchtigungen – zu geringe Raumtemperatur –, liegt ein Mietmangel vor. Infolgedessen kann der Mieter seine Miete reduzieren. Wichtig ist, dass der Mieter den Mangel entsprechend dokumentiert und den Vermieter vorab über die Mietminderung in Kenntnis setzen, rät der Mieterschutzbund. Achtung, Ausnahme: Hat der Vermieter vorab schriftlich mitgeteilt, dass es eine Verschiebung oder Verkürzung der Heizperiode gibt und haben die Mieter dieser Ankündigung zugestimmt, darf der Vermieter die Heizung entsprechend später einschalten.
Darf die Mindesttemperatur in Wohnungen gesetzlich reduziert werden? Wenn Zahlungsrückstände bestehen, greifen Vermieter auch schon einmal zu drastischen Methoden. Der Schuß geht meistens nach hinten los. Ein Göttinger Mieter kam mit seinen Betriebskostenvorauszahlungen in Verzug, daraufhin drehte ihm der Vermieter kurzerhand Strom und Wasser ab. Kein Geld, kein Strom und Wasser war die Devise des Vermieters. Das lies sich der Mieter nicht gefallen, er zog vor Gericht und verklagte den Vermieter ihm wieder Strom und Wasser zur Verfügung zu stellen. Der Vermieter erwiderte vor Gericht, dass der Mieter erst die Vorauszahlungen leisten müsse, bevor er auf Vermieterleistung bestehen könne. Das stimme zwar, so das Gericht, aber mit der Sperrung von Strom und Wasser störe er unzulässig das Besitzrecht des Mieters. Zudem stelle sein Verhalten eine verbotene Eigenmacht dar, die der Mieter nicht hinnehmen müsse (LG Göttingen 5 T 282/02). Merke: Der Vermieter ist nicht berechtigt, die Versorgung seines Mieters mit Wasser oder Energie zu unterbrechen, selbst wenn dieser mit der Zahlung der laufenden Betriebskosten in Verzug ist. Dem Vermieter steht kein Zurückbehaltungsrecht zu. Strittige BetriebskostenabrechnungenAuch ein Streit über die Betriebskostenabrechnung berechtigt den Vermieter nicht, die Wasserzufuhr zu kappen. Ein Mieter aus Greifswald weigerte sich die Betriebskostennachzahlung zu begleichen und drohte gleichzeitig mit einer Mietminderung. Das war zuviel für einen Vermieter. Er Schritt zur Tat und stellte die Wasserzufuhr ab. Der Mieter saß auf dem Trockenen und verklagte den Hauseigentümer im Eilverfahren. Per einstweiliger Verfügung verpflichtete das Gericht den Vermieter die gesperrte Leitung wieder zu öffnen. Zahlt ein Mieter seine Nachzahlung nicht, darf der Vermieter nicht zu so radikalen Maßnahmen greifen, er muss seinen Zahlungsanspruch einklagen. Unterbricht der Vermieter eigenmächtig die Energie- oder Wasserzufuhr zur Mietwohnung, stellt dies eine unzulässige Rechtsausübung dar, die schlimmstenfalls sogar strafrechtliche Folgen nach sich ziehen kann (AG Greifswald 43 C 53/03). Merke: Der Vermieter darf die Trinkwasserversorgung der Mietwohnung nicht unterbrechen, um seine Forderung aus einer Betriebskostenabrechnung durchzusetzen oder um eine Mietminderung abzuwenden. Top 10PRÜFEN SIE DIE BELEGE ZUR ABRECHNUNG? UrteileEigenbedarf, keine Ansprüche nach VergleichSchließen Mieter und Vermieter einen Vergleich nach einer Eigenbedarfskündigung, kann der Mieter anschließend keine Ansprüche mehr geltend machen. Dies gilt auch, wenn sich die Kündigung später als unberechtigt erweist. Grundätzlich haben Mieter zwar einen Anspruch auf Schadenersatz, wenn die Eigenbedarfskündigung vorgetäuscht ist, ein Vergleich kommt jedoch einem Schlussstrich gleich befand das Amtsgericht München (474 C 19752/11), Ansprüche können danach nicht mehr geltend gemacht werden. Weiterlesen ... Aktuell wird gelesenReform des WohnungseigentumsrechtsInformationenAktuellesWann kann der Vermieter die Heizung ausschalten?Theoretisch können Vermieterinnen und Vermieter also am 1. Mai die Heizung zentral abschalten. Je nach Region und Witterung kann es Abweichungen geben. Innerhalb der Heizperiode müssen Vermieterinnen und Vermieter der Verbraucherplattform zufolge Raumtemperaturen von 20 bis 22 Grad gewährleisten.
Hat der Vermieter das Recht die Heizung abzustellen?Wird die Mindesttemperatur von 20 bis 22 Grad Celsius im Winter nicht erreicht, liegt – so der Mieterbund – ein Wohnungsmangel vor. Der Vermieter ist verpflichtet, diesen Mangel abzustellen. Solange dies nicht geschehen ist, kann der Mieter die Miete mindern, das heißt weniger zahlen.
Wann darf die Heizung ausgeschaltet werden?Gesetzliche Vorgaben gibt es nicht. Landläufig gilt die Zeit vom 1. Oktober bis 31. März als Heizsaison. Oftmals steht der Zeitraum, in dem nur ein Dreh am Ventilknopf die Wohnung kuschelig warm macht, auch im Mietvertrag und in der Gemeinschaftsordnung von Eigentümergemeinschaften.
Was muss der Vermieter machen wenn die Heizung ausfällt?Auch wenn im Winter die Heizung ausfällt, müssen sie zunächst versuchen, den Vermieter zu erreichen und ihm eine angemessene Frist für die Reparatur der Heizanlage einräumen. Wenn allerdings der Vermieter nicht zu erreichen ist oder den Mangel nicht schnellstmöglich beheben lässt, darf der Mieter aktiv werden.
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Darf der Vermieter die Heizung abstellen bei Mietrückstand
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