Was ist steuerlich besser Wohnrecht oder Nießbrauch?

Hausbesitzer sollten sich vor der Übergabe ihrer Immobilie rechtzeitig eine Taktik überlegen falls sie aus steuerlichen oder weiteren Gründen den Grundbesitz an die nächste Generation weiterreichen wollen. Wer die Wohnimmobilie überhastet übergibt könnte ein zu hohes Risiko eingehen, denn die Übergabe will gut überlegt sein. Wenn der Schenkende als Dank für die Weiterreichung am Ende selbst ohne ein Dach über dem Kopf sein sollte, wird das Risiko klar, denn davor warnt die Stiftung Warentest in ihrer Zeitschrift. Falls der nächste Eigentümer die Immobilie in einer Notsituation verkaufen würde stehen die Schenker mit leeren Händen da.

Bei einer Schenkung sollten die Eigenheimbesitzer also vorsorgen mit einem Wohnrecht oder Nießbrauch um auch weiterhin bis zum Ableben im eigenen Haus wohnen bleiben zu können. Wir beleuchten, mit welchem Recht Sie besser dran sind. Die Schenkung bei Lebzeiten an die Kinder müsste bei Grundbesitzungen ohnehin bei einem Notar abgewickelt werden. Dort kann man sich auch beraten lassen bevor der Übergabevertrag abgeschlossen wird. Der Notar geht auf jeden Fall auf die Interessen aller Vertragsbeteiligten ein. Dies ist auch notwendig, denn diese grundbuchlich gesicherten Rechte haben für beide Parteien Vor- und Nachteile.

Wohnrecht und Nießbrauch zur Sicherung des Wohnraumes

Beide Möglichkeiten, Nießbrauch und Wohnrecht sind geeignet, um nach einer Schenkung das Eigenheim weiterhin bewohnen zu können. Die eingebauten Sicherheiten haben jede ihre Vorteile und Nachteile:

Wohnrecht

Die Schenkenden können mit den Übernehmern das lebenslange Wohnrecht (WoEigG § 31 ff.) für festgelegte Räume vereinbaren. Das Wohnrecht muss in das Grundbuch eingetragen werden und bliebe beim Hausverkauf vollumfänglich bestehen wenn die Klausel richtig formuliert wurde. Die Käufer müssten die Grundbucheintragung akzeptieren und die Schenkenden müssten nicht aus dem Haus ausziehen bei einem Eigentumswechsel. Schwieriger wird es, wenn die Wohnrechtinhaber das lebenslange Wohnrecht auch als Bewohner eines Pflegeheimes noch beibehalten möchten. Einem Urteil des BGH (AZ: V ZR 163/06) zufolge ist das Wohnrecht durch diesen Umstand nicht unbedingt erloschen. Das Wohnrecht ist allerdings ein ganz persönliches Recht, das lediglich dem Schenker eingeräumt wird und im Gegensatz zum Nießbrauch hat er nicht das Recht dies auf Dritte zu übertragen oder die Räume zu vermieten.

Nießbrauch- das komfortable Recht

Wesentlich umfangreicher ist der so genannte Nießbrauch (§ 1068 BGB). Hierbei hat man nicht nur ein lebenslanges Recht im Haus zu wohnen sondern auch den Nutznieß der ebenfalls ins Grundbuch eingetragen wird. Bei der Nießbrauchsregelung behält der Nießbraucher auch den wirtschaftlichen Besitz außer selbst zu bewohnen darf er auch vermieten und die erzielte Miete selbst behalten. Da er nicht mehr Eigentümer ist kann er den Besitz jedoch nicht mehr vererben oder verkaufen. Der neue Eigentümer im Grundbuch kann zwar verkaufen, doch der Nießbrauch bleibt bis zum Tod des Nießbrauchers bestehen. Der Nießbrauch ist eine komfortable und sehr umfangreiche Nutzungsvariante. Zudem auch eine sichere, denn das gesamte Nutzungsrecht bleibt dem Schenkenden erhalten. Er ist allerdings verpflichtet, im Sinne des Eigentümers gut zu wirtschaften und die Immobilie zu pflegen und zu versichern. Normalerweise muss der Nießbraucher alle zum Eigentum zählenden Lasten während seiner Nutznießung tragen.

Fairerweise muss man auch erwähnen, dass auf die neuen Hauseigentümer auch beträchtliche Renovierungskosten zukommen könnten. Wenn man bedenkt, dass sie überhaupt keine Verfügungsgewalt über die geschenkte Immobilie haben ist hier viel Vertrauen gefragt. Sollte nämlich im Laufe der Jahre die elektrische Anlage oder die Heizung erneuert werden müssen, dann ist hierfür der Eigentümer zuständig. Die Nießbraucher müssten lediglich kleinere nutzungsbedingte Reparaturen ausführen lassen.

Die Wahl, ob ein Nießbrauch oder ein lebenslanges Wohnrecht in Frage kommt hat auch mit der finanziellen Lage beider Seiten zu tun. Zusätzlich sollte man auch die Vertrauensfrage gegenseitig stellen, damit keine bösen Überraschungen bei diesen Übergabevarianten zu erwarten sind.

Die Erbschaftssteuerreform machte den Nießbrauch in Steuerfragen zusätzlich noch sehr interessant. Ein Nießbrauch mindert die Versteuerung des Immobilienwertes. Die errechnete Lebenserwartungstabelle gibt Aussagen über den Altersfaktor, der bei der Berechnung der Versteuerung maßgebend ist.

Fazit Wohnrecht und Nießbrauch

Tipp für Schenkende: Achten Sie zusätzlich zum Wohnrecht oder einem eingetragenen Nießbrauch darauf, dass Sie über ausreichende und freie finanzielle Rücklagen verfügen, denn belasten dürfen Sie die Immobilie nach der Schenkung selbst nicht mehr!

Eine lebzeitige Schenkung einer Wohnimmobilie ist jedenfalls ohne eingetragenen Nießbrauch oder zumindest ein Wohnrecht für Schenkende ein viel zu großes Risiko. Wenn der Vertrag erst einmal geschlossen ist, dann ist der Gegenstand der Schenkung endgültig an einen neuen Eigentümer weitergegeben. Der Schenkende verliert jeglichen Anspruch und die Verfügungsbefugnis an seiner Wohnung ohne ein eingetragenes Wohnrecht. Durch das lebenslange Wohnrecht ergeben sich nur wenige Pflichten für den Schenkenden. Der Nießbrauch steigert diese Rechte noch und die schenkenden Hausbesitzer erhalten sich ihre Wohnung für ein geruhsames Alter.