Wie lange darf man ohne Mietvertrag wohnen?

Sie wohnen in einer Wohnung, zahlen regelmäßig Miete, haben aber keinen schriftlichen Mietvertrag? Dieser Fall ist nicht so selten und häufig fühlen sich MieterInnen in dieser Konstellation macht- und rechtlos.

Doch dafür besteht kein Grund: Mündlich geschlossene Verträge (und dazu zählt schon die Einigung über die Miethöhe und das Mietobjekt) sind oft genauso wirksam wie schriftliche Mietvereinbarungen. Die Rechtsposition des Mieters oder der Mieterin ist manchmal sogar um einiges besser als bei einem schriftlichen Mietvertrag.

Wenn Sie nachweisen können, dass Sie regelmäßig einen gleichbleibenden Betrag an den Vermieter bezahlt haben und die Wohnung mit dessen Einverständnis benützt haben, wird im Normalfall angenommen, dass der Vermieter einen Mietvertrag mit Ihnen geschlossen hat. Dieser mündliche Mietvertrag unterliegt dem gleichen Kündigungsschutz wie ein schriftlicher Mietvertrag und willkürliche Mietzinserhöhungen sollten ausgeschlossen sein.

Ein mündliches Mietverhältnis bietet sogar einen wesentlichen Vorteil: Gemäß § 29 Mietrechtsgesetz sind Befristungen eines Mietverhältnisses nur dann wirksam, wenn diese schriftlich vereinbart wurden. Mündliche Mietverhältnisse gelten also grundsätzlich als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und unterliegen den Kündigungsschutzbestimmungen des Mietrechtsgesetzes.

Wie immer im Mietrecht, keine Regel ohne Ausnahmen: In Einfamilienhäusern und anderen vom Mietrechtsgesetz ausgenommenen Objekten (karitative Wohneinrichtungen etc.) sind auch mündliche Befristungen wirksam.

Auch die sogenannten familienrechtlichen Wohnverhältnisse (zB.: Mitbenützung der Wohnung durch Familienangehörige, insbesondere Kinder) begründen zumeist kein Mietverhältnis.

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1. Angebot: Allen muss klar sein, dass sie einen Mietvertrag abschließen

Einen Mietvertrag können Sie auch mündlich abschließen. Damit der gültig ist, muss der Vermieter Ihnen ein Angebot machen, das Sie ausdrücklich annehmen. Alle Beteiligten müssen sich dabei bewusst sein, dass sie gerade einen Vertrag schließen.

Das gilt auch, wenn Sie als Untermieter einen mündlichen Vertrag mit dem Hauptmieter machen.

2. Inhalte: Kein mündlicher Mietvertrag ohne Miete

Wie beim schriftlichen Vertrag müssen Sie auch beim Abschluss des mündlichen Mietvertrags einige Formalitäten beachten: Benennen Sie die Vertragspartner, das Mietobjekt, den Zeitpunkt des Einzugs, die Mietdauer und die Miethöhe genau.

Einen mündlichen Mietvertrag ohne Mietzahlung abzuschließen, ist nicht möglich. Je nach Einzelfall handelt es sich dann um einen Leihvertrag oder eine Schenkung.

Übrigens: Soll ein befristetes Mietverhältnis länger als ein Jahr dauern, muss der Vertrag immer schriftlich vorliegen.

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3. Vorteile: Mieter haben mit einem mündlichen Mietvertrag weniger Pflichten

Die Bedingungen für Mietverträge gibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) vor. Für mündliche und schriftliche Verträge sind sie gleich. Der Vermieter darf jedoch in einigen Fällen von diesen Vorgaben abweichen ‒ und das ist schriftlich leichter als mündlich. In schriftlichen Mietverträgen finden sich meist Klauseln zu Schönheitsreparaturen, Kaution und anderen Dingen, die den Mietern mehr Arbeit machen.

Ein mündlicher Mietvertrag kann da vorteilhaft sein, denn: Wenn nicht anders vereinbart, gelten nur die Bestimmungen aus dem BGB ‒ nach denen Sie als Mieter z. B. keine Schönheitsreparaturen vornehmen müssen. Auch Nebenkosten müssen Sie nur zahlen, wenn es so abgesprochen wurde. Es sei denn, Sie zahlen eine Inklusivmiete. Hier sind die Nebenkosten bereits eingerechnet.

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Kein Tapezieren, kein Streichen. Bei mündlichen Mietverträgen sind Schönheitsreparaturen oft Vermietersache. So bleibt mehr Zeit, das neue Zuhause zu genießen.

4. Auszug: Mündlich kündigen geht nicht

Im Gegensatz zum Vertragsabschluss besitzt die mündliche Kündigung des Mietvertrags keine Gültigkeit: Sie muss schriftlich erfolgen. Wenn beim Vertragsabschluss nichts anderes abgesprochen wird, gilt eine Kündigungsfrist von 3 Monaten zum Monatsende. Die Kündigungsfrist für den Vermieter hängt davon ab, wie lange Sie schon bei ihm wohnen.

Ein Rücktritt vom Mietvertrag ist nur in Sonderfällen möglich – z. B. wenn der Vertrag ein Rücktrittsrecht für den Mieter enthält oder der Mieter nachweislich arglistig getäuscht wurde.

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Mit einem Schriftstück sind Sie im Zweifelsfall auf der sicheren Seite.

5. Dokumente: Im Zweifel lieber schriftlich

Es ist sinnvoll, den geschlossenen Vertrag im Nachhinein zu verschriftlichen. Denn mit einem Dokument sind Sie auf der sicheren Seite, wenn es z. B. zum Streit mit Ihrem Vermieter kommt: Waren 600 Euro oder 650 Euro Miete vereinbart? Übernimmt der Vermieter die Schönheitsreparaturen oder sind Sie dafür zuständig? Und wer bezahlt kleinere Reparaturen?

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