Fristlose kündigung vom vermieter wann muss ich raus

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Kann auch der Vermieter fristlos kündigen?

Nur in Ausnahmefällen. Gemäss Artikel 257f OR kann der Vermieter fristlos kündigen, wenn Sie als Mieterin oder Mieter dem Mietobjekt vorsätzlich schweren Schaden zufügen. Das wäre also beispielsweise der Fall, wenn Sie in Ihrer Wohnung Feuer legten oder sich mit der Motorsäge an den Wänden zu schaffen machten. In nicht ganz so schwerwiegenden Fällen kann der Vermieter kurzfristig kündigen, mit einer Frist von 30 Tagen auf Ende eines Monats. Gemäss Artikel 257f OR ist dies möglich,  wenn Sie als Mieter trotz schriftlicher Mahnung dermassen gegen Ihre Sorgfalts- oder Rücksichtspflicht verstossen, dass Ihr weiterer Verbleib in der Wohnung den anderen Hausbewohnern oder dem Vermieter nicht mehr zuzumuten ist. Auch für eine derartige kurzfristige Kündigung müssen jedenfalls recht schwerwiegende Pflichtverstösse vorliegen, die sich zudem beweisen lassen. In Wirklichkeit werden viele derartige Kündigungen aufgehoben, wenn die betroffenen Mieter sie anfechten.

Mietrecht

09.10.2020 - Sie sichten Ihre Post und stellen schockiert fest: Ihr Vermieter kündigt Ihnen fristlos die Wohnung. Aber ist das eigentlich erlaubt? Unter welchen Umständen die Kündigung wirksam ist und welche Optionen Sie haben, erfahren Sie hier.

• Mietrückstand und Co.: Welche Gründe gibt es für eine fristlose Kündigung?
• In welcher Form muss die Kündigung erfolgen?
• Räumungsfrist: Wie viel Zeit bleibt zum Ausziehen?

Mietrückstand und Co.: Welche Gründe gibt es für eine fristlose Kündigung?

Ihr Vermieter kann Ihnen nicht einfach spontan kündigen. Generell genießen Sie als Mieter einen Kündigungsschutz. Doch einige schwerwiegende Gründe rechtfertigen den sofortigen Abbruch des Mietverhältnisses. Häufig betreffen sie die mit der Wohnung verbundenen Zahlungen an den Vermieter.

Zahlungsverzögerungen sind häufig Grund für eine fristlose Kündigung

Fristlos kündigen darf Ihnen der Vermieter, wenn

• Sie die Miete in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nicht zahlen.
• Sie die Miete in zwei aufeinanderfolgenden Monaten nur teilweise zahlen. Für eine gerechtfertigte fristlose Kündigung muss der ausstehende Betrag dabei eine Monatsmiete überschreiten.
• Sie die Miete in mehr als zwei (nicht zwingend aufeinander folgenden) Monaten nur teilweise zahlen. Damit der Vermieter dem Mieter fristlos kündigen kann, müssen die Mietschulden dabei zwei Monatsmieten überschreiten.

Übrigens: Miete bedeutet hier Warmmiete, also die Miete inklusive der Nebenkosten.

In diesen drei Fällen ist keine vorherige Abmahnung nötig.

Im Regelfall haben Sie zwei Monate Zeit, die Schulden zu begleichen – die sogenannte Schonfrist. Bezahlen Sie innerhalb dieser Frist Ihre Mietrückstände komplett, wird die Kündigung unwirksam. Achtung: Die Schonfrist gilt nicht, wenn Sie sie innerhalb von 2 Jahren wiederholt in Anspruch nehmen wollen.

svetikd, iStock

Begleichen Sie Ihre Mietschulden innerhalb der Schonfrist gänzlich, wird die fristlose Kündigung unwirksam.

Sie zahlen die Miete immer vollständig, sind dabei aber manchmal unpünktlich?

• Dann darf der Vermieter nicht sofort fristlos kündigen, sondern muss Sie zunächst abmahnen und Sie auffordern, Ihr Verhalten zu ändern.
• In dieser Abmahnung muss der Vermieter das vertragswidrige Verhalten benennen und mit der fristlosen Kündigung drohen.
• Zahlen Sie daraufhin weiter nicht pünktlich, darf das Mietverhältnis sofort beendet werden.

Wenn Sie die Mietkaution bzw. die entsprechenden Raten nicht zahlen und mindestens in Höhe einer zweifachen Nettokaltmiete im Rückstand sind, braucht der Vermieter Sie nicht abzumahnen und es gilt auch keine Schonfrist.

Zahlungsunabhängige Gründe für eine fristlose Kündigung des Mietvertrags

Neben den mit Zahlungen verbundenen Gründen gibt es weitere Anlässe für die kurzfristige Auflösung des Mietvertrags. So darf der Vermieter Ihnen z. B. fristlos kündigen wenn Sie den Hausfrieden erheblich und nachhaltig stören und die Situation dadurch unzumutbar ist. Kriminelles und aggressives Verhalten muss der Vermieter z. B. nicht dulden.

In weniger schwerwiegenden Fällen, z. B. bei nächtlicher Ruhestörung, muss der Vermieter Sie vorher abmahnen. Hier kommt es auf den Einzelfall an – und häufig deswegen auch zum Rechtsstreit. Wichtig: Die Beweispflicht liegt beim Vermieter, er muss z. B. Zeugen für Ihr Verhalten benennen können.

Die fristlose Kündigung nach vorheriger Abmahnung darf der Vermieter auch aussprechen, wenn

• …. Sie die Mietsache gefährden oder verwahrlosen lassen. Das ist z.B. der Fall, wenn Sie trotz Frostgefahr nicht heizen oder 20 Katzen in einer Einzimmerwohnung halten.
• …. Sie die Wohnung unerlaubt untervermieten.
• …. Sie die Wohnung vertragswidrig nutzen, in ihr z. B. Gewerbe betreiben.

In welcher Form muss die Kündigung erfolgen?

Die fristlose Kündigung durch den Vermieter muss in jedem Fall schriftlich erfolgen. Der Kündigungsgrund muss konkret benannt sein. Und der Vermieter muss die Kündigung persönlich unterschreiben.

Die fristlose Kündigung schließt eine gleichzeitig erfolgende ordentliche Kündigung (mit Kündigungsfrist) nicht aus.

• Beispiel: Der Vermieter kündigt Ihnen fristlos, weil Sie mit den Mietzahlungen erheblich im Rückstand sind. Gleichzeitig spricht er eine ordentliche Kündigung zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist aus.
• Das bedeutet: Ausziehen müssen Sie so oder so, spätestens nach Ablauf der Kündigungsfrist – auch das Begleichen der Mietschulden innerhalb der Schonfrist ändert daran nichts. Dass dieses Vorgehen rechtens ist, hat der Bundesgerichtshof 2018 entschieden (Aktenzeichen VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17).

Räumungsfrist: Wie viel Zeit bleibt zum Ausziehen?

Wenn Sie eine wirksame fristlose Kündigung erhalten haben, müssen Sie nicht am selben Tag ausziehen. In der Regel muss Ihnen der Vermieter eine sogenannte Räumungsfrist von 1-2 Wochen nach dem Erhalt der Kündigung zugestehen. Im Einzelfall kann diese Frist sogar länger sein, wenn Sie z. B. schwer erkrankt sind.

Erst, wenn Sie in dieser Frist nicht ausziehen, kann der Vermieter eine Räumungsklage einreichen. Im Zweifelsfall vollstreckt dann ein Gerichtsvollzieher die Zwangsräumung.

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