Düsseldorf. Ein frisch gebackener Wohnungseigentümer wollte den aktuellen Mieter wegen Eigenbedarfs aus der Wohnung klagen. Doch der Bundesgerichtshof wies ihn ab. Die Begründung: Die bei Eigentümerwechsel geltende Sperrfrist für die Eigenbedarfskündigung wurde nicht eingehalten. Show
Sperrfrist gilt auch für Personengesellschaften als Wohnungseigentümer Erfolgt für eine Mietwohnung ein Eigentümerwechsel, muss eine Sperrfrist für die Eigenbedarfskündigung eingehalten werden. Erst wenn drei Jahre seit dem Verkauf der Wohnräume verstrichen sind, kann Eigenbedarf angemeldet werden. Dies legt § 577a des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) fest und wurde in einem Urteil vom 21.03.2018 des BGH bestätigt. In dem zugrunde liegenden Fall ging es um eine 160 Quadratmeter große Wohnung. Diese wird seit 1981 von einem heute 70-jährigen Mieter zusammen mit seiner Frau und seiner Tochter bewohnt. Die Wohnung wurde im Januar 2015 an einen neuen Eigentümer verkauft: eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR). Einer der Gesellschafter meldete Eigenbedarf an und kündigte im Mai 2015 das Mietverhältnis. Da er sich gerade von seiner Ehefrau getrennt hatte, benötigte er neue Wohnräume. Der Mieter widersprach der Eigenbedarfskündigung und machte Härtegründe für sich und seine Familie geltend. Das Gericht entschied jedoch, dass die Kündigung generell unzulässig sei, da bei Eigentümerwechsel eine dreijährige Sperrfrist für eine Eigenbedarfskündigung eingehalten werden muss. Dies gilt auch, wenn der neue Vermieter eine GbR ist, wie § 577a Abs. 1a ganz deutlich festhält:
Eigentümerwechsel: Sperrfrist bei Eigenbedarfskündigung wird oft versucht zu umgehenDer § 577a trägt eigentlich den Titel „Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung“. Tatsächlich aber gilt die darin enthaltene Regelung einer Sperrfrist bei Wohnungserwerb durch eine Personengesellschaft auch dann, wenn die Mietwohnung nicht zur Eigentumswohnung umgewandelt werden soll. Denn es gibt Vermieter, die diese gesetzliche Sperrfrist versuchen zu umgehen, indem sie eine Mietwohnung erwerben, den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs kündigen und die Wohnung später in Wohneigentum umwandeln, um sie verkaufen zu können. Mit seinem Urteil hat der BGH dieser Umgehungstaktik nun einen Riegel vorgeschoben: Bei Eigentümerwechsel gilt die Sperrfrist für eine Eigenbedarfskündigung auch ohne Absicht einer Wohnungsumwandlung – zumindest wenn der neue Mieter eine Personengesellschaft ist.
Wann darf Neuer Vermieter kündigen?Will der neue Eigentümer die Wohnung für sich oder einen nahen Angehörigen nutzen, so kann er eine Eigenbedarfskündigung aussprechen. Dabei gelten die regulären Kündigungsfristen des Mietrechts, der Vermieter kann das Mietverhältnis also frühestens mit einer Frist von drei Monaten kündigen.
Kann Neuer Eigentümer Mieter kündigen?Der neue Vermieter hat sodann die gleichen Rechte und Pflichten wie der bisherige Vermieter. Folglich kann der neue Vermieter den Mietern nur kündigen, wenn die Kündigungsvoraussetzungen vorliegen. Eine Kündigung allein wegen des Eigentümerwechsels ist auch durch den neuen Eigentümer nicht möglich.
Wie lange Kündigungsfrist bei Eigentümerwechsel?Außerdem muss der die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten – je nach Wohndauer des Mieters zwischen 3 und 9 bzw. 12 Monate. Anders allenfalls, wenn der neue Eigentümer die Wohnung in der Zwangsversteigerung erworben hat. Dann kann er nach dem Zuschlag zum nächst möglichen Termin mit Dreimonatsfrist kündigen.
Welche Rechte hat ein neuer Vermieter?Der neue Vermieter hat dieselben Rechte und Pflichten wie der bisherige Vermieter. Das bedeutet, er kann unter den gleichen Voraussetzungen den Mietvertrag kündigen. Er braucht nur einen geeigneten Kündigungsgrund, der eine ordentliche oder außerordentliche Kündigung im Mietrecht zulässt.
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Wann darf ein neuer Vermieter kündigen?
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