Eine Mietkaution ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, es existieren jedoch durchaus gesetzliche Regelungen, was die Höhe, die Fristen bei Rückzahlung und andere Einzelheiten anbelangt. So darf die Höhe der Kaution drei Nettokaltmieten nicht überschreiten, regelmäßig hat der Vermieter die Kaution, abzüglich eventueller Abzüge, spätestens 6 Monate nach Auszug, ab erfolgter Wohnungsübergabe, verzinst zurückzugeben. Wenn also gemäß dem § 551 BGB jedweder Anspruch des Mieters erfüllt und verjährt ist, muss der Betrag entsprechend zurückerstattet werden. Kommt der Vermieter seiner Verpflichtung nicht nach, dann sollte der Mieter schriftlich die Mietkaution einfordern. Show
Die Fälligkeit der Kaution nach Auszug
1. Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache verjähren in sechs Monaten. Die Verjährung beginnt mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Mit der Verjährung des Anspruchs des Vermieters auf Rückgabe der Mietsache verjähren auch seine Ersatzansprüche. 2. Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in sechs Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses. Trotzdem bleibt die Frage nach einer Abrechnungshöchstfrist offen. In einem Urteil aus 1992 NJW- RR 1992, S. 1036 hatte das Oberlandesgericht Hamm lediglich festgestellt, dass eine Zeit von zwei Jahren zu lange sei. Neuere Urteile sprechen allerdings von einer Höchstfrist von drei Monaten. So das Urteil des Amtsgerichts Hamburg 45 C 74/02, Urteil vom 16.12.2002. Teile der Kaution können einbehalten werdenDer Vermieter kann Teile der Mietkaution durchaus einbehalten – dies, wenn die Nebenkosten noch abzurechnen sind. In diesem Fall darf der Vermieter jedoch nicht die gesamte Kautionssumme zurückhalten, sondern, falls es um eine Mietzeit von drei bis vier Monaten geht, den Geldbetrag in einer Höhe, die einer monatlichen Vorauszahlung entspricht. Dies entschied das Amtsgericht Hamburg mit Urteil 47 C 1373/95 vom 27.2.1996. Das Amtsgericht Ahrensburg sieht einen Unterschied zwischen der Abrechnungsfrist von 12 Monaten für die Betriebskostenabrechnung und der Kautionsabrechnungsfrist. Die Richter sind nach dem Urteil 46 C 943/06, Beschluss vom 5.1.2007 der Ansicht, der Vermieter könne sich mit der Nebenkosten-Abrechnung zwar 12 Monate Zeit nehmen, die Kaution selber aber dürfe er nicht so lange zurückhalten. So kann man also sagen, dass es dem Vermieter erlaubt ist, Anteile der Mietkaution länger als die in der Rechtsprechung benannten Fristen einzubehalten. Wenn aus der Abrechnung der Nebenkosten eine Nachzahlung für den Mieter auftauchen wird, kann der Vermieter einen den wahrscheinlichen Kosten angemessenen Teil bis zur endgültigen Abrechnung einbehalten. Der Rückzahlungsanspruch ist regelmäßig nach einer angemessenen Prüfungs- und Entscheidungsfrist im Anschluss an die vertragliche Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Existieren jedoch in dem Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter Fragen zu noch offenen Mietzahlungen, zu Beschädigungen der Mietsachen, hat der Mieter vorgeschriebene Schönheitsreparaturmaßnahmen unterlassen, gibt es noch rückständige oder auch noch nicht fällige Betriebskostennachforderungen, dann kann der Vermieter die Kaution in Höhe der zu erwartenden Forderungen zurückhalten. Fachanwalt.de-Tipp: Verjährung des Anspruchs auf die MietkautionDer § 195 BGB des Bürgerlichen Gesetzbuches formuliert deutlich eine regelmäßige Frist von drei Jahren, nach dem der Mieter seine Kaution nicht mehr zurückfordern kann. Dabei ist zu beachten, dass die Frist nach dem § 199 BGB zum Schluss des Jahres, in dessen Verlauf der Anspruch entstanden ist, beginnt. Nicht das Ende des Mietverhältnisses als solches ist also maßgeblich! Die Rechtsprechung ist hier nicht unbedingt eindeutig. So entschied das Landgericht Oldenburg in einem Urteil vom 11.02.2013, Az: 4 T 93/13, dass der Anspruch eines Mieters auf die Rückgewähr der Mietsicherheit in drei Jahren verjährt. Dabei sei maßgeblich für den Verjährungsbeginn der Ablauf der üblich gewährten sechsmonatigen Abrechnungsfrist für den Vermieter. Mit dem Ablauf dieser Frist würde der Rückzahlungsanspruch fällig. Das Amtsgericht Anklam verkündet in einem Urteil vom 19.05.2011, Az: 7 C 148/10, dass ein Kautionsrückzahlungsanspruch erst nach der Beendigung des Mietverhältnisses mit der Erteilung der letzten Betriebskostenabrechnung entsteht. Es wird generell empfohlen, rechtlichen Beistand in Anspruch zu nehmen. War die Kaution ordnungsgemäß angelegt?Der § 551 III S. 3 BGB schreibt vor, dass die Kaution vom Vermieter auf einem von seinem Vermögen getrennten Konto angelegt werden muss. Diese Regelung sichert dem Mieter die Möglichkeit zu, bei einer eventuellen Insolvenz des Vermieters, der Wohnbaugesellschaft, der Baugenossenschaft gemäß dem § 48 InsO (Insolvenzordnung) außerhalb der Insolvenz seine Kaution zurückzuverlangen. Andernfalls hätte er mit lediglich einer einfachen Insolvenzforderung nur sehr geringe Chancen, sein Geld wiederzusehen. Hierzu der entsprechende Paragraph: „1. Ist ein Gegenstand, dessen Aussonderung hätte verlangt werden können, vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens vom Schuldner oder nach der Eröffnung vom Insolvenzverwalter unberechtigt veräußert worden, so kann der Aussonderungsberechtigte die Abtretung des Rechts auf die Gegenleistung verlangen, soweit diese noch aussteht. 2. Er kann die Gegenleistung aus der Insolvenzmasse verlangen, soweit sie in der Masse unterscheidbar vorhanden ist.“ - § 48 InsO Ersatzaussonderung Die Verzinsung der Mietkaution
Mietkaution einfordern: Schritte zur RückforderungsdurchsetzungSind nach dem eigenen Auszug aus einer Mietwohnung sämtliche Fristen verstrichen, ohne dass der Vermieter die Mietkaution zurückerstattet hätte, ist es angebracht, die Mietkaution einzufordern. Um die Mietkaution einzufordern, geht man am besten wie folgt vor: 1. Das Gespräch mit Vermieter suchen 2. Den Hausherrn schriftlich mit Frist zur Zahlung auffordern 3. Den Mahnbescheid zustellen 4. Dem Vermieter mit einer Klage drohen 5. Notwendigenfalls über einen Anwalt für Mietrecht Klage einreichen Fachanwalt.de-Tipp: Musterbrief / Vorlage zur Rückforderung der Mietkaution für MieterSie möchten die Mietkaution einfordern? Im Folgenden finden Sie ein Muster / Vorlage für ein Schreiben, das die Rückforderung der Mietkaution zum Inhalt hat: Absender (Mieter) An Herrn/Frau … (Vermieter) Ort, Datum Rückzahlung der Mietkaution Sehr geehrte(r) Herr/Frau …, das zwischen uns vereinbarte Mietverhältnis betreffend die Wohnung … wurde zum … beendet. Da die Wohnungsübergabe am … erfolgte und es von Ihrer Seite keinerlei Beanstandungen gab, bitte ich Sie, die am … von mir geleistete Kaution in Höhe von … EUR zzgl. Zinsen bis zum … durch Überweisung auf das nachfolgend genannte Konto zurückzuzahlen: Falls Ihrer Auffassung nach der Auszahlung Gründe entgegenstehen, bitte ich Sie, mir diese ebenfalls innerhalb der genannten Frist mitzuteilen. Ich möchte Sie darauf hinzuweisen, dass die noch ausstehende Betriebskostenabrechnung für das Jahr … Sie nicht dazu berechtigt, die komplette Kaution einzubehalten, da hier lediglich ein Sicherungsinteresse in Höhe der zu erwartenden Nachforderung besteht. Mit besten Grüßen …(Mieter) Sie können hier eine Vorlage für Mietkaution-Rückforderung als Word-Dokument herunterladen Rechtlicher Hinweis zu den Vorlagen: Bei dem kostenlosen Muster handelt es sich um ein unverbindliches Muster aus unserem Magazin. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der Vorlage wird keine Gewähr übernommen. Es ist nicht auszuschließen, dass die abrufbaren Muster nicht den zurzeit gültigen Gesetzen oder der aktuellen Rechtsprechung genügen. Die Nutzung erfolgt daher auf eigene Gefahr. Das unverbindliche Muster muss vor der Verwendung durch einen Rechtsanwalt oder Steuerberater individuell überprüft und dem Einzelfall angepasst werden. Was tun wenn Vermieter die Kaution nicht zurück zahlt?Zahlt der Vermieter die Kaution nicht selbständig zurück, ist es grundsätzlich richtig, ihn zu kontaktieren, und zur Rückzahlung aufzufordern. In einigen Fällen ist er jedoch berechtigt, die Mietkaution ganz oder teilweise einzubehalten.
Wie fordere ich die Mietkaution zurück?Wenn alle Forderungen beglichen sind, ist der Vermieter verpflichtet, die Mietkaution zurückzuzahlen. Für den Zeitpunkt der Rückzahlung gibt es leider keine einheitlichen Gesetze oder Regelungen. Sie hängt immer vom konkreten Fall ab. In der Praxis dauert die Rückzahlung meist zwischen drei und sechs Monate.
Wie lange darf ein Vermieter die Mietkaution zurückhalten?In der Regel darf er die Kaution nicht länger als 6 Monate einbehalten – denn danach verjähren seine Ansprüche. Nach den 6 Monaten ist der Vermieter verpflichtet, die Mietkaution an den Mieter zurückzuzahlen.
Wann verjährt der Anspruch auf Rückerstattung der Kaution?Auch Ansprüche auf Rückzahlung der Mietkaution verjähren nach drei Jahren. Hier beginnt die Verjährung nach Rückgabe der Mietsache und nach dem Ablauf der dem Vermieter zustehenden Abrechnungsfrist.
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